是不定期租赁还是定期租赁？

左志平


案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。 2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同， 双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

宣城市宣州区人民法院 左志平


辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令

第　10　号



　　《沈阳市城市轨道交通运营特许经营管理办法》业经市政府批准，现予发布，自2009年1月1日起施行。


市　长　李英杰

二○○八年十一月二十五日


沈阳市城市轨道交通运营特许经营管理办法

　　第一条　为了促进城市轨道交通事业发展，规范城市轨道交通运营特许经营活动，保障社会公共利益和公共安全，根据国家有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内的城市轨道交通运营特许经营及其监督管理活动，适用本办法。
　　第三条　本办法所称城市轨道交通运营特许经营（以下简称轨道交通特许经营），是指市政府按照有关法律、法规，通过市场竞争机制选择城市轨道交通运营经营者，明确其在一定期限和范围内从事城市轨道交通运营并提供服务的制度。
　　第四条　实施城市轨道交通运营特许经营，应当遵循公共利益优先和公开、公平、公正的原则。
　　第五条　市交通行政主管部门是我市轨道交通运营的行政主管部门（以下简称轨道交通运营主管部门），负责本办法的组织实施，并对轨道交通特许经营活动进行监督管理。
　　发展改革、规划和国土资源、建设、环保、工商、公安、城市管理行政执法、安全生产监督、外经贸、财政、国有资产、物价、审计等相关部门，共同配合，在各自的职责范围内依法实施监督管理工作。
　　第六条　社会公众享有对轨道交通特许经营的知情权和监督权，对侵害公众合法权益的行为有权进行投诉、举报。
　　第七条　特许经营权的授予程序为：
　　（一）由轨道交通运营主管部门会同政府相关部门拟定城市轨道交通特许经营实施方案，并组织有关专家审查和论证后，报市政府批准；
　　（二）轨道交通运营主管部门按照有关法律、法规的规定，通过招标或者竞争性谈判等公平竞争的方式确定特许经营者；
　　（三）轨道交通运营主管部门应当将选择特许经营者的结果向社会公示二十日，接受社会监督；
　　（四）公示期满无异议，由轨道交通运营主管部门报市政府批准后，与获得特许经营权的经营者签订特许经营协议；需要成立项目公司的，特许经营者应当在规定的期限内注册成立项目公司，轨道交通运营主管部门应当与项目公司签订特许经营协议，明确双方的权利和义务。
　　第八条　市政府可以收取轨道交通特许经营权使用费，法律、法规另有规定的除外。特许经营权使用费应当专项用于城市轨道交通建设和运营，不得挪作他用，并依法接受审计监督。
　　第九条　轨道交通特许经营项目实施方案应当包括下列内容：
　　（一）名称、基本经济技术指标及轨道交通服务质量标准；
　　（二）特许经营的方式、主要内容、范围及期限；
　　（三）部门间协同保障机制及谈判组织形式、人员构成、咨询方式；
　　（四）经营者应当具备的条件及选择方式；
　　（五）特许经营权使用费及其减免；
　　（六）投资回报和价格的测算；
　　（七）优惠政策及财政补贴；
　　（八）政府的监督管理措施；
　　（九）其他应当明确的事项。
　　第十条　申请特许经营权，应当具备下列条件：
　　（一）依法成立的企业法人；
　　（二）具有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力；
　　（三）具有相应的从业经历、良好的业绩和企业商誉；
　　（四）具有相应的注册资本金和设备、设施；
　　（五）具有切实可行的轨道交通经营方案；
　　（六）符合法律、法规、规章的其他条件。
　　第十一条　特许经营协议应当包括下列内容：
　　（一）特许经营内容、区域、范围及有效期限；
　　（二）经营方式；
　　（三）设施的权属与处置及维护；
　　（四）安全管理；
　　（五）特许经营权的终止和变更；
　　（六）违约责任和争议的解决方式；
　　（七）双方认为应当约定的其他事项。
　　第十二条　特许经营协议中不得承诺商业风险分担、固定投资回报率及法律、法规禁止的其他事项。
　　第十三条　特许经营期限最长不得超过三十年。特许经营期限届满，应当按有关规定重新选择特许经营者。特许经营者的重新确定应当于特许经营期限届满六个月前完成。
　　第十四条　特许经营者依法享有下列权利：
　　（一）独立经营管理的权利，国家机关、社会团体和其他组织不得非法干预其正常经营活动；
　　（二）根据特许经营协议的约定取得合法收益；
　　（三）对发展规划和价格等调整提出建议；
　　（四）享受有关的优惠政策及财政补贴；
　　（五）法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他权利。
　　第十五条　特许经营者应当履行下列义务：
　　（一）按照规划和社会需要，在特许经营协议约定的服务区域内向消费者普遍地、无歧视地提供安全、优质、持续、高效的服务；
　　（二）按照特许经营协议的约定缴纳特许经营权使用费；
　　（三）按照相关法规、规范、标准等要求，做好污染防治工作，并对城市轨道交通设施进行定期检修保养，确保设施完好，安全稳定运行，接受政府有关部门的指导、监督、检查；
　　（四）将提供的轨道交通服务质量及时向社会公告，接受社会监督；
　　（五）及时将企业的中长期发展规划、年度经营计划、年度经营报告、董事会、监事会主要成员及总经理的变更等重大事项报送轨道交通运营主管部门备案；
　　（六）做好设施及运营资料的收集、分类、整理、归档和保密工作，建立完善城市轨道交通信息化管理系统，按照要求及时、准确地将运营情况、设施状况等相关资料报送轨道交通运营主管部门及其他相关部门；
　　（七）制定应急预案，保证城市轨道交通的安全运行。在可能危及公共利益、公共安全等情况下，服从市政府的统一指挥、调度；
　　（八）项目中止时，在完成接管前应当按照特许经营协议约定履行看守职责，维持正常的经营服务；项目终止时，应当按照接管单位的要求，将维持轨道交通正常运转所需的设施、设备及相关档案、资料完好移交；
　　（九）履行法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他义务。
　　第十六条　特许经营者禁止下列行为：
　　（一）擅自转让、出租、质押或者以其他方式处分特许经营权；
　　（二）超越特许经营协议中约定的范围从事经营活动；
　　（三）擅自停业、歇业；
　　（四）擅自转让、出租、质押、抵押或者以其他方式处分特许经营项目资产，擅自转让项目公司股权；
　　（五）擅自调整轨道交通服务价格，降低服务质量和运营标准；
　　（六）法律、法规、规章和特许经营协议禁止的其他行为。
　　第十七条　特许经营期间，因不可抗力原因无法正常经营的，特许经营者应当及时报告轨道交通运营主管部门，并采取措施予以补救。
　　第十八条　轨道交通运营实行政府定价。价格的制定或者调整，可以由特许经营者或者轨道交通运营主管部门向市价格行政主管部门提出申请，也可以由市价格行政主管部门依法直接提出价格方案，按照规定程序报批后实施。
　　第十九条　轨道交通运营主管部门应当履行下列义务：
　　（一）协助相关部门核算和监控轨道交通运营成本，提出价格调整意见；
　　（二）监督特许经营者履行法定义务和特许经营协议规定的义务；
　　（三）对特许经营者经营计划实施情况、服务质量以及安全生产情况进行监督；
　　（四）受理公众对特许经营者的投诉；
　　（五）向政府提交年度特许经营监督检查报告；
　　（六）制定特许经营监管应急预案和临时接管方案，在危及或者可能危及公共利益、公共安全等紧急情况下，临时接管特许经营项目；
　　（七）法律、法规及特许经营协议约定的其他义务。
　　特许经营期限内，政府相关部门应当按照法律、法规、规章的规定对特许经营者实行监管，并履行特许经营协议中的相关政府承诺。
　　第二十条　确因公共利益需要，市政府可以依法收回特许经营权、终止特许经营协议、征用实施特许经营的轨道交通设施，特许经营者应当予以配合。由此给特许经营者造成直接损失的，应当依法给予相应补偿。
　　第二十一条　政府有关部门及其工作人员对在实施轨道交通特许经营监管中知悉的特许经营者的商业秘密、技术秘密负有保密义务。
　　第二十二条　特许经营者以欺骗、贿赂等不正当手段取得特许经营权的，经市政府决定，撤销其特许经营权，并由特许经营者赔偿由此而造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十三条　特许经营者在经营期间有下列行为之一的，由轨道交通运营主管部门责令改正；拒不改正的，经市政府决定，可以收回其特许经营权，终止特许经营协议，并实施临时接管：
　　（一）擅自转让、出租、质押或者以其他方式处分特许经营权的；
　　（二）不履行普遍服务义务，或者服务质量不符合标准，严重影响公众利益的；
　　（三）擅自停业、歇业，影响公共利益和社会稳定的；
　　（四）因生产、经营管理不善，发生重大质量、安全生产事故和环境事故，或者财务状况恶化，特许经营者无法正常运行，严重影响公众利益的；
　　（五）因转让项目公司股权而出现不符合特许经营协议约定的授权资格条件的；
　　（六）在可能危及公共利益、公共安全等情况下，不服从政府统一指挥、调度的；
　　（七）法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他情形。
　　第二十四条　特许经营者在经营活动中违反有关法律、法规、规章规定的，由轨道交通运营主管部门会同有关部门按照相关法律、法规、规章的规定进行处罚。
　　第二十五条　从事特许经营监督管理的工作人员在管理工作中滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条　本办法自2009年1月1日起施行。