北京市房地产管理局


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局


通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位：
为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。



第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章 资料准备
第三条 委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：
（一）项目立项报告和市计委的批复。
（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。
（三）市房地局核发的房屋所有权证。
（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法：
（一）基准地价修正法
（二）市场比较法
（三）假设开发法（剩余法）
（四）收益还原法
（五）成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
（一）基准地价修正法的计算公式为：
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用
（二）计算时须逐项标明下列数据：
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
（一）市场比较法的基本公式：
宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
|修正值|1．00|1．91|2．74|3．50|4．20|4．90|5．60|6．30|7．00|7．70|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算：
1
1－－－－－－－－
Ｎ1
（1－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
1
1－－－－－－－－
Ｎ2
（1－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（11％）
Ｎ1：待估地出让年期
Ｎ2：比较案例出让年期
第七条 假设开发法
（一）假设开发法基本公式为：
宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、开发价值
售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。
求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2．1 建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：
建安费用：含结构和装修
红线内市政费用：按建安费用10％－15％计
小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％－15％计
电权、电贴费：5200元／ＫＶＡ
2．2 不可预见费：按建安费用的5－10％；
2．3 专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5－10％；
2．4 贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。
3、销售费用
3．1 工商统一税：5．45％；
3．2 买卖手续费：成交价的1％；
3．3 代理及广告宣传费：总开发价值的1％－3％；
4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|－－－－|－－－|－－－|－－－|
|回报率 |20％|30％|40％|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八条 收益还原法
（一）收益还原法基本公式为：
宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65－70％；商业楼40－60％；平房四合院及住宅70－75％。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％－30％
4、经营性成本取总收益30％－40％
5、还原利率取10％－15％
第九条 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式为：
宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
3、利息（参照假设开发法取值）
4、利润（参照假设开发法取值）
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费
1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。



1995年3月16日
福建省人民政府


福建省农药管理办法
福建省人民政府
福建省人民政府令第62号


（2001年4月17日福建省人民政府第27次常务会议通过）


第一条 为了加强对农药生产、经营和使用的监督管理，保障农业安全生产和生态环境，保护人民身体健康，根据国务院《农药管理条例》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内生产、经营和使用农药，必须遵守本办法。
第三条 省人民政府农业行政主管部门负责全省农药监督管理工作和农药登记初审工作。县级以上人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内的农药监督管理工作。
省经济综合主管部门负责全省农药生产的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门在各自的职责范围内负责有关的农药监督管理工作。
第四条 生产农药（包括含有农药有效成分的肥料），必须向省人民政府农业行政主管部门申请农药登记，并提交农药的产品化学、毒理学、药效、残留、环境影响、标签等方面的资料和农药样品。
省人民政府农业行政主管部门所属的农药检定机构具体负责农药登记初审工作。
第五条 省人民政府农业行政主管部门应当在收到农药登记资料和农药样品之日起15日内作出初审意见，报国务院农业行政主管部门审批。
第六条 农药登记所需的农药产品化学、药效、残留、毒性和环境影响等方面的试验，应当委托经国家认证的农药试验单位进行，试验费由申请者承担。
第七条 农药登记部门及工作人员应对农药申请者提供的资料和样品保守技术秘密。
第八条 申请开办农药生产企业，须向省经济综合主管部门提交下列材料：
（一）开办农药生产企业的申请报告；
（二）企业生产的可行性研究报告；
（三）环境影响评估报告；
（四）开发农药的技术来源；
（五）生产企业所在地设区的市行业管理部门的审查意见。
省经济综合主管部门应当自收到前款规定的材料之日起2个月内作出审核意见。审核同意的，应在作出审核意见之日起2日内报国务院主管部门审批；审核不同意的，应在5日内书面通知申请者，并说明理由。
第九条 农药生产者应依法申请取得农药生产许可证或者农药生产批准文件后，方可生产。
禁止假冒、伪造、转让农药生产许可证或者农药生产批准文件。
第十条 农药生产企业应当具备法定条件，按照产品质量标准和技术规程进行生产，并应建立健全质量保证体系。
第十一条 供销合作社的农业生产资料经营单位，植物保护机构，土壤肥料机构，农业、林业技术推广机构，森林病虫害防治机构，农药生产企业以及国务院规定的其他经营单位，可以经营农药。
农垦系统的农业生产资料经营单位和农业技术推广单位，按照直供的原则，可以经营农药；粮食系统的农药经营单位可以经营储粮所需的专用农药。
日用百货、日用杂品、卫生消毒防疫机构、超级市场或者专门商店可以经营家庭用防治卫生害虫和衣料害虫的杀虫剂。
第十二条 经营农药的单位必须符合法定条件并依法向工商行政管理部门申请领取营业执照后，方可经营农药。
禁止农药监督管理部门及其工作人员参与农药经营活动。
第十三条 农药经营单位可以设立网点经营农药。农药经营网点必须依法办理工商登记。
农药经营单位应加强对农药经营网点的管理，并对农药经营网点的行为承担法律责任。
第十四条 农药经营单位购进农药，应当向供货商索取农药登记证和生产许可证（生产批准文件）复印件，将农药产品与产品标签或者说明书、产品质量合格证核对无误，并进行质量检验。
第十五条 农药经营单位应当按照国家规定做好农药储备工作。
贮存农药应当建立和执行仓储保管制度，确保农药产品的质量和安全。过期农药应当封存并另行贮存。
第十六条 农药经营单位和农药经营网点应当向农药使用者正确说明农药的用途、使用方法、用量、中毒急救措施和注意事项，不得误导农药使用者扩大农药的适用范围。
第十七条 农药使用者应当按农药标签或者说明书规定的用药量、用药次数、用药方法和用药安全间隔期，安全、合理使用农药。
第十八条 剧毒、高毒农药不得用于蔬菜（包括食用菌类）、瓜果、茶叶、烟草和中草药材等作物，不得用于防治卫生害虫。
严禁用农药毒鱼、虾、鸟、兽等。
第十九条 县级以上人民政府农业行政主管部门应当对本行政区域内的农药安全使用、合理使用进行指导，并组织对农药使用者进行农药知识和施用技术培训。
林业、粮食、卫生行政主管部门，应当加强对林木、储粮和卫生用农药安全使用、合理使用的指导和施用技术培训。
第二十条 超过产品质量保证期限的农药产品，必须经省人民政府农业行政主管部门所属的农药检定机构检验具有使用价值的，方可在规定的期限内销售，但必须注明“过期农药”字样和附具使用方法、用量和期限的说明。
第二十一条 禁止经营、使用下列农药：
（一）未取得农药登记证或者农药临时登记证的农药；
（二）农药产品包装上未附标签或者标签残缺不清的农药；
（三）未经检验或者经检验无使用价值的超过质量保证期的农药；
（四）国家已撤销登记的农药；
（五）假农药、劣质农药；
（六）法律、法规规定的其他禁止经营、使用的农药。
第二十二条 为了有计划地轮换使用农药，减缓病、虫、草、鼠的抗药性，提高防治效果，省人民政府农业行政主管部门应会同省人民政府林业、经济综合、卫生、环境保护、粮食等部门及省供销合作社制定在一定区域内推广或限制使用农药规划，并适时向社会公布。
第二十三条 县级以上人民政府有关部门应当定期公布国家农副产品农药残留标准。
生产者提供的农副产品的农药残留量应当符合规定标准。
第二十四条 县级以上人民政府有关部门应当对安全使用农药的情况实施监督检查，做好农副产品中农药残留量的检测工作。
县级以上人民政府农业行政主管部门可以对正在生长的农作物的农药残留量进行抽检。发现农药残留量超过国家规定的标准，并对人畜安全构成威胁的，应当迅速采取措施进行处理。
第二十五条 农药广告内容必须与农药登记的内容一致。农药广告内容必须经省人民政府农业行政主管部门审查批准。广告审查批准文号列为广告内容同时发布。
未经农药登记的农药，不得刊登、播放、设置、张贴广告。
第二十六条 省人民政府农业行政主管部门应当组织有关专家对农药药害事故进行药害责任鉴定和损失评估。农药药害鉴定和评估费用由委托人或药害事故责任人承担。
第二十七条 县级以上人民政府农业行政主管部门或者法律、法规规定的其他有关部门依法没收的假农药、劣质农药，应当予以销毁或者技术处理。
第二十八条 依法没收的假农药、劣质农药、禁用农药需要进行销毁处理的，必须严格遵守环境保护法律、法规的有关规定，并接受环境保护行政主管部门监督。销毁没收的农药所需费用，由违法责任人承担。
第二十九条 违反本办法第十八条规定，将剧毒、高毒农药用于蔬菜（包括食用菌类）、瓜果、茶叶、烟草和中草药材等作物的，由县级以上人民政府农业行政主管部门予以警告；造成危害后果的，可并处3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 违反本办法第二十条规定，销售未经省人民政府农业行政主管部门所属的农药检定机构检验的过期农药的，由农业行政主管部门或者法律、法规规定的其他有关部门责令改正，没收违法所得，并处违法所得2倍以下的罚款，但最高额不得超过3万元。
第三十一条 县级以上人民政府农业行政主管部门及其工作人员违反本办法规定泄露农药技术秘密的，依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 违反本办法规定的其他违法行为，有关法律、法规已作出处罚规定的，从其规定。
第三十三条 本办法所称省人民政府经济综合主管部门为省经济贸易委员会。
第三十四条 本办法由福建省人民政府法制办公室负责解释。
第三十五条 本办法自公布之日起施行。


2001年4月23日