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中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行贷款风险管理办法》的通知

时间:2024-07-15 23:53:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9570
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中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行贷款风险管理办法》的通知

中国建设银行


中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行贷款风险管理办法》的通知
建设银行各省、自治区、直辖市分行,计划单列市分行:
为了提高我行贷款资产质量,控制和减少贷款风险,探索国有商业银行贷款管理方式,根据《商业银行法》、《担保法》、中国人民银行《关于对商业银行实行资产负债比例管理的通知》和《贷款通则》等有关法规,总行制定了《中国人民建设银行贷款风险管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》经过试点和广泛征求意见,已经总行1995年第8次行务会议正式通过。现印发各行执行,并将有关事项通知如下:
一、组织学习。实行贷款风险管理是我行向具有国际经营管理水平的商业银行转轨的战略重点,同时又是一项涉及面广、工作量大的系统工程,紧迫性和复杂性兼具,各行要组织所属认真学习《办法》,搞好培训,切实领会《办法》的精神实质,在处理复杂多变的贷款风险问题时,应以是否有利于维护我行的利益为出发点和最终目的,真正做好这项工作。
二、加强领导。各分行要由行领导牵头负责,明确部门分工,相互配合开展工作;要全行动员,将贷款风险管理工作落实到每一个工作环节和岗位。
三、抓紧实施。本办法从1996年1月1日起执行,各行要在清贷工作的基础上尽快完成对1995年12月31日以前存量贷款的风险界定,并按照“先易后难、区别对待”的原则,在1996年6月底前先对1996年1月1日以后的贷款增量实施风险管理,1996年7月开始对贷款增量、存量同时推行贷款风险管理。各行还要按照学习动员、基础准备、全面实施的时间顺序尽快制定出贷款风险管理工作实施方案和细则,并将方案和实施细则于1995年底以前报送总行。
四、各行在《办法》执行中如有新问题、新情况,请及时向总行反映。

附一:中国人民建设银行贷款风险管理办法

(1995年9月22日中国人民建设银行第8次行务会议通过)

第一章 总 则
第一条 为建立有效的风险防范、风险监测、风险转化、风险责任约束机制,提高贷款资产质量,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《关于对商业银行实行资产负债比例管理的通知》、《贷款通则》(试行)和《中国人民建设银行资产负债比例管理暂行实施办法》,制定本办法。
第二条 本办法所指贷款风险管理是指建设银行对不能按借款合同约定收回贷款本息的可能性等贷款风险度的全过程管理,是建设银行资产负债比例管理的组成部分,包括贷款风险的识别、界定、监测、控制、转移、分散与补偿,以及贷款风险管理的考核、奖罚、组织与实施等内容。
第三条 贷款风险管理实行“统一管理、分级考核、责任约束、自我控制”的原则。
第四条 本办法适用于建设银行利用信贷资金发放的各类人民币贷款,外汇贷款风险管理办法另行制定。

第二章 贷款风险的识别
第五条 贷款对象、贷款方式、贷款期限和贷款形态对贷款安全的影响程度称为贷款风险权数(见附一)。贷款风险的识别是指对贷款风险权数的认定过程。
第六条 贷款对象风险权数(简称对象权数),按企业信用等级和项目风险等级(见附二)来认定,划分为AAA、AA、A、BBB及BBB以下(含未评级企业)五个等级。
第七条 贷款方式风险权数(简称方式权数),贷款审批时,按拟选贷款方式认定;贷款发放后,按实际贷款方式认定,划分为信用贷款、抵押贷款、质押贷款、保证贷款、票据贴现五种方式。
第八条 贷款期限风险权数(简称期限权数),贷款审批时,按拟定贷款期限认定;贷款发放后,未到期时按借款合同约定期限认定,到期后按实际占用贷款时间认定,划分为三个月以内(含三个月,下同)、三个月以上半年以内、半年以上一年以内、一年以上三年以内、三年以上五年以内、五年以上六个档次。
第九条 贷款形态风险权数(简称形态权数),贷款审批时,按正常贷款认定;贷款发放后按实际占用形态认定,划分为正常贷款和不良贷款两种形态。

第三章 贷款风险的界定
第十条 贷款风险用贷款风险度的大小来表示,数值大的风险高,数值小的风险低。贷款风险度值最低为0,最高为1,大于1时以1计。贷款风险度按单笔贷款风险和综合贷款风险分别测定。单笔贷款风险度超过0.7的为高风险贷款,综合贷款风险度超过0.7的区域为高风险投放区(包括企业、行业和地区),高风险投放地区所在分支机构为高风险贷款行。
第十一条 单笔贷款风险度的测定。单笔贷款风险度为该笔贷款风险权数的连乘积。即
单笔贷款风险度=对象权数×方式权数×期限权数×形态权数
(待核销呆帐贷款风险度取值为1)
单笔贷款风险额=某笔贷款额×单笔贷款风险度
第十二条 综合贷款风险度的测定。综合贷款风险度为贷款风险总额与贷款总余额的比。即
综合贷款风险度=∑单笔贷款风险额÷∑单笔贷款余额
第十三条 贷款风险度的确认。单笔贷款风险度由经办行确认,综合贷款风险度由下级行报上级行确认;高风险贷款和高风险贷款企业由经办行确认,高风险贷款行业和高风险贷款地区由各分行报总行确认。

第四章 贷款风险的监测与控制
第十四条 单笔贷款风险的监测与控制。
(一)贷款风险度指标是贷款决策的主要依据之一,在贷款审批时,必须测定贷款风险度。
(二)单笔贷款风险度和综合贷款风险度每个月监测一次,对于风险度超过0.6的贷款要加强监测密度,并及时调整我行相关信贷政策。
(三)各行不得批准发放高风险度贷款,特殊情况需要发放的,须逐级上报由总行审批。
(四)各省级分行确定所辖行的贷款审批权限要考虑贷款风险度的高低和贷款风险额的大小;要适当上收风险度高、风险额大贷款的审批权限,具体限额由各省级分行自行决定。
(五)各省级分行对同一借款客户的拟新放贷款与原贷款余额之和超过本行营运资本总额15%的视同高风险贷款,须报总行审批。
(六)各行对AA级以下(不含AA级)企业或项目,新发放的贷款不得采取信用贷款方式;新发放贷款总额中信用贷款比例不得超过20%。
(七)各行要加强对贷款全过程的风险控制。贷款风险管理人员要对借款人资金使用情况和经营状况定期考核分析,及时采取风险控制措施。
(八)各行在办理贷款时应与借款人在合同中约定有关保护性条款,明确若借款人或其经营体制等变化影响我行贷款安全的均需我行书面同意。
第十五条 综合贷款风险的监测与控制。各分行每年2月1日前将上年综合贷款风险度指标及相关指标执行结果和当年综合贷款风险度控制指标及相关指标的建议上报总行,总行每年一季度核定各分行当年综合贷款风险度控制指标及相关指标控制计划。
第十六条 建立贷款高风险投放区的控制机制
(一)对高风险投放区,要在我行系统内定期通报,并采取相应政策措施。
(二)对高风险贷款行,要适当上收其贷款审批权限,减少贷款投放,对由于管理不善造成贷款风险的,要限期整顿。
(三)对高风险贷款企业要实行严格的专门管理,并规定检查间隔期。要有专人上门催收到期和非正常占用贷款,落实抵押、质押和保证,停止发放新的贷款,并向上级行定期报送情况。
(四)对处于高风险状态的不良贷款,要逐笔落实清收措施,制订阶段性的压缩目标。

第五章 贷款风险的转移、分散与补偿
第十七条 各行对于已经发生的各种贷款风险要积极采取转移、分散与补偿等具体措施,及时处理、消化风险,落实风险责任。
第十八条 各行可结合本行实际情况试行企业联合担保,有条件的行可自行或要求借款人办理贷款保险,或酌情追加贷款担保等方式转移贷款风险。
第十九条 对于巨额贷款,各行可采取组织银团贷款等方式分散贷款风险。
第二十条 各行要按照《金融保险企业财务制度》的规定,及时足额提取贷款呆帐准备金和坏帐准备金,并按规定程序报批核销呆帐贷款,补偿贷款风险损失。
第二十一条 健全抵押、质押物品的管理制度,对因行使抵押权、质权取得的各种抵押品、质押品,要在取得之日起一年内予以处分,及时补偿贷款损失。

第六章 贷款风险管理的考核与奖惩
第二十二条 各级行应按以下要求对所属分支机构的贷款风险管理定期进行检查和考核。
(一)各级行要严格按照核定的贷款风险度、逾期贷款率、呆滞贷款率、呆帐贷款率、贷款担保率和贷款利息实收率等贷款质量监管指标对下属行进行定期考核。
(二)凡单笔50万元以上的待核销呆帐贷款,列为重要风险情况,要按照规定程序及时向总行书面报告;500万元以上的待核销呆帐贷款列为特别风险情况,除按上述要求上报外,还应向总行上报单行材料。
(三)稽审部门根据有关规定,每年定期或不定期对下属行的贷款风险管理进行稽审,具体办法另行下达。
(四)各行要按时如实填报总行规定的贷款风险管理报表。
(五)贷款风险管理的考核时间与现行会计年度一致。
第二十三条 贷款风险管理工作和贷款质量状况是总行考核分行行长业绩的主要内容之一,也是行员评先进的主要依据之一,对全面执行本办法,完成总行核定的贷款风险度及相关控制指标的行,给予有关经办人员和负责人适当的精神和物质奖励。
第二十四条 对综合贷款风险度超过总行规定控制指标的分支机构,视情况依次按以下各款处理:
(一)通报批评。
(二)降低存贷款比例。
(三)上收贷款审批权限。
(四)限期完成风险消化任务。限期内不能把风险降至总行控制指标以内的,有关部门责任人应予离岗,三年内风险状况未能改善的,分支机构负责人调离岗位。
以上各款可以并处。
第二十五条 对于弄虚作假缩小风险度,虚报统计或会计数字等行为,作为隐瞒贷款风险情况处理。凡隐瞒贷款风险情况的,追究当事人及有关领导的责任。

第七章 组织与实施
第二十六条 各行应建立健全贷款风险管理责任约束机制,由贷款风险归口管理部门牵头对贷款实行全面风险管理,努力完成上级行核定的贷款风险度控制指标及相关指标,把管理的责任落实到各个管理环节和操作岗位。
(一)贷款风险归口管理部门职责:全面负责贷款风险管理工作的组织实施和考核。
(二)投资调查部门职责:负责固定资产贷款项目贷前风险等级评定。
(三)信贷部门职责:负责企业信用等级评定和贷款全过程中的风险识别、界定、监测和控制。
(四)贷款评审委员会职责:在对调查部门和信贷部门提交的贷款风险度测定结果进行确认的基础上进行贷款决策。
(五)财会部门职责:按照财务管理制度规定办理呆帐准备金和坏帐准备金的提取和呆帐贷款核销手续。
(六)计划部门职责:根据贷款风险管理的要求,相应调整与贷款风险管理有关的资产负债比例管理监控指标。
(七)稽审部门职责:负责对贷款风险管理的审计监督。

第八章 附 则
第二十七条 各省、自治区、直辖市分行,计划单列市分行可按照本办法,结合本地、本行实际情况制定实施细则,并报总行备案。
第二十八条 本办法由中国人民建设银行总行制定、修改、解释。
第二十九条 本办法自1996年1月1日起实行。

附件一:贷款风险权数
一、贷款对象风险权数
企业信用等级或项目风险等级 对象权数(%)
AAA级 30
AA级 50
A级 70
BBB级 90
BBB级以下及未评级企业或项目 100

对基本建设新建项目按附二评定项目风险等级后,直接确定对象权数;对基本建设改扩建和技术改造项目采取计算加权风险权重的办法确定对象权数,即:
企业信用 企业资 新项目风险 新项目总
× + ×
改扩建、技改 等级权数 产总额 等级权数 投资额
=--------------------------------------
项目对象权数 企业资产总额+新项目总投资额
二、贷款方式风险权数
对一般企业和个人的贷款方式 方式权数(%)
(一)信用贷款 100
(二)抵押贷款
1.居住楼抵押(含楼宇按揭) 50
本条所称居住楼抵押需同时符合以下五个条件,否则,风险权数为100
(1)贷款必须以个人名义
(2)抵押贷款的数额不能超过买入价或市场估价的70%,两者以较低者为准
(3)居住楼产权属于借款人
(4)必须是第一担保,即抵押贷款的债权人必须是第一债权人
(5)居住楼已办理保险
2.其他抵押
(1)城市地带土地使用权或房屋及其他建筑物抵押 50
(2)非城市地带土地使用权或房屋及其他建筑物抵押 70
(3)交通运输工具抵押 70
(4)机械设备抵押 80
(三)质押贷款
1.现金
(1)本行人民币存单 0
(2)其他银行经证实的人民币存单 10
(3)外汇现汇(国家外管局规定可兑换的币种) 20
(4)其他非银行金融机构经证实的人民币存单 50
2.有价证券
(1)国债 0
(2)金融债券 10
(3)股票、股权 50
(4)银行担保企业债券 50
(5)非银行金融机构担保企业债券 70
(6)无担保的企业债券 90
3.动产质押按抵押权数乘以90%计算
(四)保证贷款
1.国有商业银行及政策性银行担保 10
2.其他银行担保 20
3.非银行金融机构担保
(1)全国性非银行金融机构担保 20
(2)省级非银行金融机构担保 50
(3)地(市)级非银行金融机构担保 70
(4)地(市)级以下非银行金融机构担保 80
4.AAA级企业担保 50
5.AA级企业担保 70
6.AA级以下企业担保 90
贷款的保证企业(4--6),其信用等级亦应评定
以上所指保证均为连带责任保证,若为一般保证,应在以上权数基础上再加5
(一)至(四)项如参加了贷款保险,则该系数再乘50%
(五)票据贴现
1.全国性商业银行及政策性银行承兑汇票 10
2.区域性银行(含外资银行)承兑汇票 20
3.本行基本结算户AAA级企业商业承兑票据 50
4.其他企业商业承兑票据 70
三、贷款期限风险权数
贷款期限 期限权数(%)
1.期限在三个月以内(含三个月) 100
2.期限在三个月以上半年以内(含半年) 105
3.期限在半年以上一年以内(含一年) 110
4.期限在一年以上三年以内(含三年) 130
5.期限在三年以上五年以内(含五年) 135
6.期限在五年以上
四、贷款形态风险权数
贷款形态 形态权数(%)
1.正常贷款 100
2.不良贷款
(1)一般逾期贷款 150
(2)呆滞贷款(催收贷款) 200

附件二:企业信用等级、项目风险等级评定
一、企业信用等级评定
按照总行颁布的《中国人民建设银行评定企业信用等级管理暂行办法》的规定评定企业信用等级(个人信用等级评定由各分行自行掌握,但最高不得超过AA级),经信贷部门确认后有效。
二、项目风险等级评定
项目风险等级标准如下:
参数分值 项目风险等级
90--100 AAA
80--89 AA
70--79 A
60--69 BBB
项目投产验收以后改按企业信用等级计算贷款对象风险权数。

附二:关于《中国人民建设银行贷款风险管理办法》的说明
一、关于贷款风险管理原则
(一)统一管理。总行统一规定的考核范围、考核指标、考核时限等要求原则上都不能放宽。特殊情况要求放宽条件的,应报总行批准。
(二)分级考核。各行应根据总行核定的风险度指标逐级分解,按独立核算的行(处)进行考核。按现有管理层次,总行考核省级分行、计划单列市分行一级,各一级分行考核中心支行等二级分行,二级分行考核县支行。
(三)责任约束。本办法提出要求各行建立岗位、责任、程序制约的内部制约机制的目的,是要求各级行将贷款资产质量管理的职责、权利落实到每个责任部门和责任人,切实避免形式上人人有责,实际上无人负责的现象。
(四)自我控制。各级行要严格按照上级行核定的综合贷款风险度等贷款资产质量控制指标及时采取措施自行控制和消化贷款风险,限期内完不成控制指标,上级行将按本办法规定进行处罚。
贷款风险管理作为贷款管理体系的重要组成部分,与我行各项贷款管理制度是相辅相成的关系,所以这四项原则与我行现行信贷管理原则是一致的;贷款风险管理的核心是经营意识,也就是要通过统一管理、分级考核和责任约束,达到自我控制风险,提高贷款资产经营管理水平的目的。
二、贷款风险管理的侧重点
贷款对象本身是影响银行能否按合同约定收回贷款本息,使贷款产生风险损失的可能性发生变化的重要因素,因此在进行贷款风险识别的时候要做好企业信用等级和项目风险等级评定等基础工作。一般来讲,借款户信用等级高、选取了合适的担保方式、贷款期限较短、贷款为正常占用形态,则贷款归还的可能性大,贷款风险度低,反之,则贷款风险度高。另外,根据《巴塞尔协议》、人民银行对商业银行实行资产负债比例管理办法和《贷款通则》对贷款安全性、流动性、效益性三性协调管理的要求,本办法在贷款风险权数的设置上还突出了贷款期限、贷款形态权数所占比重,在贷款对象的信用、风险等级评价上考虑了银行效益的因素。所以,贷款风险管理的侧重点还包括经常分析贷款风险成因,及时调整贷款风险结构,把贷款风险降低到最低限度。
三、关于贷款对象风险权数(企业信用等级和项目风险等级)
(一)企业信用等级评定是商业银行中介业务的一种,是对外公开的;但同时,企业信用等级评定又是银行内部管理中贷款风险管理的组成部分,所以企业信用等级评定结果要经贷款风险管理部门认定后作为测定贷款风险度的对象权数。在这两个等级评定中已包括了对贷款对象的综合评价、贷款对承贷银行吸收存款和社会影响等银行自身效益因素。
(二)考虑到我国固定资产项目尚未全面实行业主负责制,作为贷款对象而言,贷款项目情况有别于贷款企业,仅用企业信用等级来确定固定资产项目的贷款对象风险权数是不科学的,所以对固定资产项目先按分值确定风险等级,按风险等级确定对象权数,然后按贷款风险界定公式测定固定资产项目贷款风险度。贷款项目风险等级不是项目评估的替代品和贷款决策的绝对依据,而是将项目评估主要参数的评价标准进行数量化和系统化的排列,以利于固定资产项目贷款对象风险权数的计算,测算出贷款风险度,并参照项目评估结论和信贷部门掌握的“活”情况综合判断,以利于进行科学的贷款决策。所以,固定资产项目贷前风险等级评定由调查评估部门完成,经信贷部门认定,作为项目审查的依据之一,并连同项目评估报告,作为行内贷款决策会签文件的附件。
(三)采取加权风险权重的方法计算改扩建、技改项目的贷款对象风险权数,主要是考虑以下一些原因:
在当前实际工作中,新项目的利润往往不能避免用于弥补企业亏损和企业其他用途,这与国外商业银行对企业信用放款和项目放款的偿还分别以企业信用和项目效益为基础的作法有所不同,因此我们对改扩建、技改项目的对象权数必须同时考虑承贷企业信用等级和新项目风险等级。计算公式里的企业资产总额即承贷企业全部负债及其所有者权益合计。
四、关于贷款方式风险权数
本办法中贷款方式风险权数是在《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》规定的基础上设置的,各行在执行时还可进一步具体化。贷款方式分为信用贷款、担保(抵押、质押、保证)贷款和票据贴现,其中抵押贷款和质押贷款的区别在于抵押贷款不转移对押物的占有,而质押贷款则转移对押物的占有;保证贷款方式分为连带责任保证和一般保证,当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的为连带责任保证,当事人在保证合同中约定在债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任的为一般保证。各行在执行中也可根据企业信用等级和项目风险等级的变化确定和调整贷款方式。
固定资产项目风险等级评定标准
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| 指 标 | 分值 | 参照值 | 考 评 依 据 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|一、项目基本情况 | 17 | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|1.国家产业政策 | 6 | | 国家产业政策 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|2.管理人员素质 | 11 | | 项目核心管理层素质 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|二、市场前景 | 21 | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
| | | | 国内市场容量情况(需求--生产能力)/生产能力* |
|3.市场现状 | 6 | 60%| |
| | | | 100% |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
| | | | 国内市场供求状况(需求量--供给量)/供给量* |
|4.市场预测 | 5 | 50%| |
| | | | 100% |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|5.产品质量性能 | 5 | | 与国内外现有水平比较 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
| | | | (国内外同类产品价格--项目产品价格)/国内外同类 |
|6.产品价格优势 | 5 | 10%| |
| | | | 产品价格 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|三、项目规模技术水平 | | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|7.生产条件 | 4 | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
| | | | |
|(1)加工行业 | 4 | | 原材料动力燃料及三废治理 |
| | | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|(2)其他行业 | 4 | | 预测投产后正常生产负荷与设计能力相适应 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|8.工艺技术 | 3 | | 与国内外同类工艺技术比较 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|9.项目规模 | 3 | | 经济技术规模要求 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|四、项目资金与财务 | 41 | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|10.自有资金比例 | 21 | 30%| 自有资本/总投资 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|11.资金筹措方案 | 4 | | 固定资产和流动资金出资方式、出资承诺 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|12.财务收益净现值率 | 5 | 250%| 净现值/总投资现值 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|13.财务内部收益率 | 5 | 4%| 财务内部收益率--综合平均资金成本率 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|14.项目抗风险能力 | 6 | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|(1)盈亏平衡分析 | 3 | 60%| 以项目生产能力盈亏平均为标准 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
| | | | 总投资超过20%,或建设期延长2年,或产品价格下 |
|(2)敏感分析 | 3 | | |
| | | | 降20%,或成本增加 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
| | | | 30%,或产是下降10%时,财务内部收益率是否高于 |
| | | | |
| | | | 行业基准收益率 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|五、银行效益 | 11 | | |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
|15.结算收入流向 | 7 | 70% | 结算户结算收入 |
|----------------------------|--------|----------|------------------------------------------------------|
| | | | |
|16.银行信誉 | 4 | 5% | 对我行在当地的信誉与地位的影响 |
| | | | |
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计 分 规 则 |
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------------------------------------------------------------------------|
属国家重点支持的得6分,属国家严格限制或停止建设的不得分 |
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素质较高得11分,素质不高不得分 |
------------------------------------------------------------------------|
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------------------------------------------------------------------------|
|
每下降10%扣1分,扣完为止 |
|
------------------------------------------------------------------------|
|
每下降10%扣1分,扣完为止 |
|
------------------------------------------------------------------------|
领先国际水平得5分,国内领先水平得3分,国内先进水平得1分 |
------------------------------------------------------------------------|
|
每下降2%扣1分,扣完为止 |
|
------------------------------------------------------------------------|
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------------------------------------------------------------------------|
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------------------------------------------------------------------------|
原材料动力燃料来源可靠、三废治理符合国家要求得4分,满足一 |
|
项得2分 |
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相适应的得4分,每低于设计能力10%的扣1分,扣完为止 |
------------------------------------------------------------------------|
国际领先水平得3分,国内领先水平得2分,国内先进水平得1分 |
------------------------------------------------------------------------|
达到最优规模得3分,达到起始规模的得2分 |
------------------------------------------------------------------------|
|
------------------------------------------------------------------------|
每下降1%扣2分,扣完为止 |
------------------------------------------------------------------------|
固定资产和流动资金出资方式、承诺完备得4分,不完备不得分 |
------------------------------------------------------------------------|
等于250%的得分5分,每降低50%扣2分,扣完为止 |
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等于4%的得5分,每降低0.5%扣1分,扣完为止 |
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等于60%的得3分,每上升10%扣1分,扣完为止 |
------------------------------------------------------------------------|
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全部高于基准收益率的得3分,每有一项抵于基准收益率的扣1分 |
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开立结算户得7分,销售收入分流得5分,否则不得分 |
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能为我行带来很好的信誉、提高我行在当地地位等得分3分,否则 |
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不得分 |
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五、关于贷款形态风险权数
贷款形态的认定按人民银行《贷款通则》规定执行。贷款形态分为正常贷款和不良贷款,不良贷款包括逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款。
(一)逾期贷款指逾期(含展期后到期)不能归还的贷款(不含呆滞贷款和呆帐贷款)。
(二)呆滞贷款指逾期(含展期后到期)二年(含二年)以上仍不能归还的贷款和贷款虽然未到期或逾期不到二年但生产经营已停止、项目已停建的贷款(不含呆帐贷款)。
(三)呆帐贷款指:
1.借款人和担保人依法宣告破产,进行清偿后,未能还清的贷款;
2.借款人死亡或者依照《民法通则》的规定,宣告失踪或死亡,以其财产或遗产清偿后,未能还清的贷款;
3.借款人遭到重大自然灾害或意外事故,损失巨大且不能获得保险补偿,确实无力还清的贷款;
4.贷款人依法处置贷款抵押物、质物所得价款不足以抵偿抵押质押贷款的部分;
5.经国务院专案批准核销的贷款。
(四)贷款审批时,贷款风险权数取100%;贷款发放后按认定的贷款形态确定相应的形态权数。
(五)贷款形态风险权数最低为100%,贷款一旦为非正常形态,贷款风险度将成倍增加。
六、关于贷款风险度的测定
办法中将贷款风险定义为建设银行不能按借款合同约定收回贷款本息的可能性,对一笔贷款而言,贷款对象、方式、期限、形态都有可能分别或同时对贷款风险产生影响,因此,贷款风险度是一个复合事件的概率,也就是有关独立事件概率的乘积。这四个方面有可能分别或同时对贷款的总体风险产生影响,那么最终形成事实风险的可能,也就是说,一笔贷款发生风险损失的概率,就是一笔贷款的风险程度。所以,我们将贷款风险度定义为“对象权数”、“方式权数”、“期限权数”、“形态权数”的乘积。经过贷款风险识别产生“贷款风险权数”,然后测算“贷款风险度”进行风险界定,这两个概念有其内在的逻辑关系,是不能混淆的。
根据综合贷款风险度测定结果产生的高风险贷款区只在我行系统内部公布,目的是避免不良的社会效应。
(二)贷款风险度的有关事项
贷款风险度一律取小数点后三位,小数点后第四位采取四舍五入的方式,具体表示为0.***或1。
为了避免重复计算贷款风险度,每笔贷款或每个行的风险度最高值取1,大于1时以1计。
单笔贷款风险度的计算执行办法第十一条的规定。
综合贷款风险度的计算执行办法第十二条的规定。
综合贷款风险度指标既适用于银行,又适用于企业、行业和地区,便于银行对企业、行业、地区总体贷款风险的判定。
(三)贷款风险度测算举例
例一、A县建行某笔流动资金贷款500万元,贷款企业E信用等级为AAA级,采取第三方保证方式,保证单位信用等级为AA级,贷款期限半年,该笔贷款已逾期1个月,则
该笔贷款风险度为:0.3×0.7×1.1×1.5=0.347
该笔贷款风险额为:0.347×500=173万元
例二、A县建行某笔技改贷款1,000万元已投放完毕,同是贷款企业E信用等级为AAA级,该企业资产总额为2,000万元,技改项目投资总额为1,500万元,项目风险等级为AA级,贷款方式为城市地带土地使用权抵押,贷款期限3年,则该笔贷款风险度计算方法为:
0.3×2,000+0.5×1,5000
项目风险等级权数=----------------------------------------=0.386
2,000+1,5000
该笔贷款风险度=0.386×0.5×1.3×1=0.301
该笔贷款风险额为:0.310×1,000=301万元

例三、B县建行某新建项目基建贷款2,000万元,贷款正在项目评估阶段,项目风险等级为A级,贷款方式拟采取非城市地带房屋抵押,贷款期限5年,则
该笔贷款风险度为:0.7×0.7×1.35×1=0.662
该笔贷款风险额为:0.662×2,000=1324万元
例四、管理行的风险度计算也可以简化为所属行的风险度乘该行所占贷款比重。如某中心支行所属A、B、C、D四个县支行,风险度分别为0.45、0.53、0.61、0.38,贷款比重分别为25%、35%、28%、12%,则该中心支行的风险度=0.45×25%+0.53×35%+0.61×28%+0.38×12%=0.514。
例五、A县企业E在A县建设银行共有如例一、例二所述两笔贷款,这同时也是该企业所有的银行贷款,则
173+301
该企业综合贷款风险度=----------------=0.316
500+1000
七、关于贷款风险控制
鉴于目前正处在向市场经济转轨、两种体制并存时期,处理好借款人变更法人主体和经营体制时我行贷款债权的保全成为贷款风险控制的重要问题。在与借款人签定的借款合同中要与借款人签定保护性条款,列明凡因变更法人主体和经营体制等原因导致贷款债务分割和转移,均须经贷款银行书面同意,新的债务人必须与债权人重新办理借款合同手续等约定。对借款人违反国家规定和合同约定擅自变更经营体制致使我行贷款债权落空的,要及时制止其违法违约行为,停止投放新贷款,提前收回原贷款。
对贷款担保的风险控制是贷款风险管理的延伸。在担保贷款中,要以合法的企业资产抵押、质押额以及合理的贷款抵押、质押率确定贷款最高限额,对抵押、质押品要经常检查,避免在贷款期内由于汇率变动和抵押(不动产抵押权)、质押(动产质权、权利质权)品贬值等,以及抵押品变现困难所带来的风险;对第三方保证单位要在法律规定的期限内办理催收、催告等手续,即要在法律规定的催收期限内向保证单位发出催收贷款通知书,在法律规定的催告期限内对保证单位提起诉讼或申请仲裁,以维护我行债务追索权利。
八、关于贷款风险管理部门分工的设想
贷款风险管理是一项系统工程,把明确具体的岗位职责和规范严格的运作程序纳入一个系统之中,涉及范围广,对操作性要求高。考虑到我行目前的部门分工格局,我们在办法中提出了贷款风险归口管理部门、投资调查、信贷、财会、计划、稽审等职能部门和贷款评审委员会的职责和制约关系,以利于贷款风险管理工作的顺利实施。
九、关于贷款风险管理考核指标问题
总行每年核定各分行风险度控制指标和有关贷款质量指标。贷款质量指标主要是逾期贷款率、呆滞贷款率、呆帐贷款率、贷款担保率(包括抵押、质押和保证)和贷款利息实收率。这些指标的计算公式和口径按《中国人民建设银行资产负债比例管理暂行实施办法》和《贷款通则》的规定执行。总行核定的指标是指令性指标,在规定的期限内必须达到。


松原市人民政府关于印发松原市住房建设规划的通知

吉林省松原市人民政府


松原市人民政府关于印发松原市住房建设规划的通知

松政发〔2007〕2号


各县(区)人民政府,市政府各委、办、局:
  现将《松原市住房建设规划的通知》印发给你们,请认真按照执行。             

二OO七年一月九日

松原市住房建设规划
(2006年—2010年)

第一章 总则

  第一条 为落实《吉林省人民政府关于松原市城市总体规划的批复》(和《松原市城市总体规划(1994年-2010年)》,认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署,根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)及相关政策法规,与松原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、土地利用规划相衔接,结合松原市实际,编制本规划。
  第二条 指导思想和原则。
  以全面建设小康社会和率先实现现代化为目标,贯彻落实以人为本,全面、协调、可持续的科学发展观,建立完善的社会主义市场经济体制,引导和促进房地产业持续稳定健康发展,保持松原经济的平稳较快增长,满足广大人民群众的基本住房消费需求,保障构建和谐社会目标的实现。
  (1)落实吉林省政府批复和实施松原市城市总体规划的原则。按照做好“四个服务”的要求,处理好近期建设与远期目标、住房供应与需求、人口调控与住房保障、中心城人口职能疏解与住房空间布局、宜居城市建设与土地集约利用、房地产业与相关产业的关系,积极推动城市空间结构调整,保障实现城市的发展目标。
  (2)积极履行政府职能的原则。切实转变政府职能,按照建设服务型政府的要求,加强社会管理和公共服务职能,创新管理制度和方式,建立健全社会保障体系,加大政府住房保障力度,逐步建立健全与松原经济社会发展阶段相适应的住房供应体系和住房保障体系。
  (3)建设资源节约型和环境友好型社会的原则。充分认识我国人多地少的基本国情,根据松原资源环境综合承载能力,积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式,促进人口、资源、环境协调发展。
  (4)加强和改善宏观调控的原则。坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政策,加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用,综合运用经济、法律和必要的行政手段,规范房地产市场运行,完善房地产市场体系。
  第三条 现状情况及发展趋势。
  (1)改革开放特别是1998年以来,随着城镇住房制度改革的不断深化,松原市房地产业总体上保持了快速健康发展的势头,成为松原经济发展的重要支柱产业,政府住房保障力度逐步加大,已经初步形成了由经济适用住房、商品住房二个层次构成的住房供应体系,人民群众居住水平和居住质量显著提高。
  近几年来,由于松原市场部受多种因素的影响,商品住房供需结构性矛盾突出,中低价位住房、经济适用住房和廉租住房发展滞后、供给不足,住房市场供求信息不对称,房地产领域的一些问题尚未得到根本解决。
  (2)站在一个新的历史起点上,经济社会发展进入新阶段,现代化、城镇化进程加快,居民消费结构逐步升级,居民住房改善性需求快速增长,同时人口聚集的趋势短期内也难以根本缓解。松原市的住房建设和房地产业发展,正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中,呈现多元化发展趋势,住房消费需求在很长一段时期内仍将维持在较高水平,住房供应的压力仍然较大。随着松原经济的快速发展和产业结构调整,政府住房保障能力将不断提高,房地产业仍将是松原经济发展的重要支柱产业,对于松原市经济未来健康稳定可持续发展具有重要影响。
  第四条 编制重点。
  在客观分析松原市住房实际状况和需求的基础上,根据城市总体规划确定的城市发展阶段目标,综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力,确定近远期住房建设发展目标和时序,提出“十一五”期间普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的发展方向、规模、结构和空间布局,提出政策导向,纳入“十一五”规划和近期建设规划,指导松原市近期住房建设和房地产业发展。切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设,优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设,有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。

  第五条 基本依据
  (1)《吉林省人民政府关于松原市城市总体规划的批复》和《松原市城市总体规划(1994年-2010年)》。
  (2)《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等中央有关房地产市场宏观调控的政策文件和决策部署。
  (3)《松原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《松原市土地利用总体规划(2005年-2020年)》。
  第六条 规划期限为2006年-2010年,框架性安排到2020年。

第二章规划目标、规模与结构

  第七条 2020年规划目标。
  按照创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的要求,依据力争全面实现现代化,确立具有鲜明特色的发展目标,到2020年,形成完善的政府住房保障体系,房地产业健康发展,资源节约集约利用,人居环境良好,城镇人口人均住房建筑面积达到35平方米左右,人民群众居住质量和水平达到全面建设小康社会的要求。
  (1)建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系。
  按照建设完善的社会主义市场经济体制的要求,把握城镇住房制度进一步深化改革的总体方向,更好地履行政府经济调节和市场监管职能,坚持加大综合调控力度和住房市场化的基本方向,更多地运用经济手段和法律手段调控房地产市场运行,加强住房供需双向调节,实现政府主导的保障类住房与市场配置为主商品住房的协调发展,促进北京房地产业的健康发展,建立健全符合松原定位和松原特点的住房供应体系。
  切实加强政府的社会管理和公共服务职能,不断加大住房保障力度,通过制定规划、完善政策、创新机制体制,进一步明确住房保障目标,逐步健全和完善分类型、多层次的住房保障机制。针对不同收入家庭,建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系,切实保障城镇中低收入家庭,特别是低收入家庭基本与合理的住房需求。
  (2)全面推行符合市情的住房建设模式和消费模式。
  按照推进松原市人口、资源、环境协调发展的要求,综合考虑松原市实际情况,强化对人口规模与结构的有效调控,实施公共交通优先战略,大力发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅,提高住宅产业化水平,全面推行资源节约、环境友好的住房建设模式。
  提倡适度消费和节约文化,倡导符合可持续发展理念的节约行为模式,引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念,全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式。
  (3)实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
  总量基本平衡就是在落实远期规划控制人口总量的前提下,以合理需求为导向,保持相对平衡的住房供应规模;结构基本合理就是以松原市资源环境承载能力为基础,积极引导需求和调控市场运行,保障住房类型结构、套型比例结构和空间布局结构基本符合松原市社会发展的实际情况;价格基本稳定就是与首都经济社会发展状况相一致,保障松原市经济运行质量,努力做到住房价格与居民收入增长相协调。
  第八条 2010年规划目标
  按照“十一五”时期努力发展房地产业的目标,通过强化政府职能,加强和改善房地产市场调控,加大中小套型普通商品住房的建设力度,实现房地产业可持续发展能力不断提升,资源节约集约利用水平显著提高,住房保障体系更加完善,住房供应结构趋于合理,住房价格基本稳定。到2010年,城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右,人居环境和人民群众居住水平得到显著改善。
  第九条 2010年住房建设规模与结构。
  到2010年,松原市居住用地总面积约50平方公里,住房总建筑面积达到约3000万平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性,“十一五”期间,新增住房建筑面积约500万平方米,年均约100万平方米;规划审批居住用地总量约600万平方米,年均120万平方米。
  (1)扩大保障性住房建设规模和保障范围。
  “十一五”期间,用于实物配租的廉租住房建设规模约60平方米、约1000套,通过租金补贴的形式,解决其它约1500户“双困”家庭的住房问题;按照租售并举的原则,健全和规范更加科学合理的经济适用住房建设、流转和管理机制。通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合,积极探索建立政策性租赁住房体系,用于解决“夹心层”、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题。

  (2)调控和引导各类商品住房建设规模。
  “十一五”期间,新建商品住房建设规模约600万平方米,套数约850万套。合理确定政策性商品住房的建设规模,根据对本地居民的收入水平、住房市场价格走势和住房需求状况的动态监测与评估,制定年度限套型、限房价普通商品住房建设计划,纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划,积极探索通过限套型、限房价的方式加大中低价位、中小套型普通商品住房供应,调控商品住房供应结构和稳定住房价格;制定完善的管理标准和程序,确保其它普通商品住房严格按照规定的套型结构比例进行建设;按照奥运环境建设工作的统一安排,合理控制城市房屋拆迁规模,减少被动性住房需求;严格执行国家相关政策,继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应,一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5%以内。
  (3)稳定住房用地供应和调整用地供应结构。
  严格控制和合理确定增量用地规模,加大土地储备和一级开发力度,加强用地供需研究和市场运行动态监控,完善相关政策机制,确保住房用地二级市场稳定、有效、合理的供应;按照优先利用存量用地的原则,积极盘活存量用地,原则上存量用地占住房用地供应规模比例应达到  %以上;加大对闲置用地的处置力度,依法收回土地使用权的居住用地主要用于安排中小套型住房建设;调整和优化住房用地供应结构,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的用地供应,年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。
  (4)合理确定和落实新建住房结构比例。
  按照总量和项目相结合的原则,分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求,明确建设标准和制定严格的管理办法,确保“十一五”期间,新审批、新开工的商品住房建设,从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的90%以上;单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定,严格执行套型结构比例要求。
  第十条 住房建设年度安排。
  保持松原市经济社会发展,合理把握新城建设实施时序,考虑到住房政策机制完善的逐步性等因素,科学合理确定近期住房建设年度安排,并根据松原市经济社会发展和住房供需情况的动态监测,适时适度地进行调整。
  (1)稳定市场、调整结构。
  2006年和2007年两年住房建设用地供应规模约150万平方公里,自2006年9月,新增住房建筑面积约80万平方米。其中,新审批住房建设规模约90平方米,2006年启动限套型、限房价商品房项目试点。通过严格审批管理和有效调控,合理控制房地产投资和建设规模,集中供应中小套型普通商品住房。
  (2)稳定供应、调整布局。
  保持松原市经济社会持续健康发展,合理确定住房建设规模,保持住房用地稳定有效的供应,防止房地产投资过度波动,努力实现供需基本平衡。(按照全面启动实施新城建设的统一安排,有效调控中心城住房建设规模,积极引导投资向新城转移,实现住房建设与城市空间布局调整的密切衔接和协调,中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1∶1左右。在稳定住房供应总量的基础上,逐步扩大新城住房建设的数量与提高居住质量,增强新城的吸引力。)加强和完善房地产统计与市场动态监测机制,适时调控住房套型比例结构,科学合理确定住房建设年度安排,并纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划,定期向社会公布。

第三章 空间布局

  第十一条 空间布局原则。
  (1)符合城市空间结构调整方向的原则。按照城市空间结构和布局,加强分区指导,引导住房建设在区域内合理布局,统筹中心城、新城、小城镇住房建设的协调发展,促进中心城人口职能的凝聚。
  (2)强化公共交通引导的原则。充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求,在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。
  (3)推动就业与居住均衡发展的原则。与县(区)功能定位、产业结构和就业结构相协调,增强住房空间布局的合理性、类型的多样性、选择的灵活性,推动职住平衡发展。

  (4)促进社会公平与融合的原则。正确反映和兼顾不同方面群众对住房的需求,按照“大融合、小分散”的空间分布模式,鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局,避免社会排斥和隔离,促进和谐社区建设。
  第十二条 2020年居住用地规划布局。
  按照城市总体规划确定的城镇布局体系,统筹安排近远期居住用地布局。按照“分散集团式”的空间布局,合理控制住房建设规模和改善人居环境,促进人口和职能的有效疏解;高水平、高标准、高起点建设,提高新城住房品质和居住质量,增强新城的吸引力,使新城成为中心城人口职能疏解、现代化过程中新功能聚集和新增居住需求的主要载体;有效引导城镇化的健康发展,增强小城镇的规模效应和聚集效应,加强对房地产开发的管理,促进农村人口集中。

  第十三条 2010年各类住房规划布局。
  (1)廉租住房规划布局。
  新增用于实物配租的廉租住房按照分散布局、相对集中的原则,以配套建设为主,集中建设和分散收购为辅。配套建设的廉租住房,主要结合经济适用住房、中小套型普通商品住房项目,按照一定比例配套建设;集中建设的廉租住房,安排在城市交通干线周边、服务设施配套齐全的地区建设,主要在中心城的东、南、西方位布点。
  (2)普通商品住房规划布局。
  在公共交通、主要公共交通走廊沿线集中成片安排以90平方米以下普通商品住房为主的居住区。根据开发成本进行核算,确定一定比例的限套型、限房价普通商品住房项目,各年度限套型、限房价普通商品住房建设规模和具体地块,在规划年度实施计划和土地供应年度计划中确定,区位选择以新城和边缘集团为主。
  第十四条 2010年居住用地空间布局引导。
  合理控制住房建设规模,处理好人口疏解与中小套型住房建设的关系,改善人居环境。
  旧城区原则上不再新增居住用地,积极探索小规模渐进式的危改模式,通过有机更新的方式逐步改善旧城居住条件。
  中心城中心地区严格控制新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设,主要通过扩大存量住房市场规模、优化调整土地结构和更新改造工业用地,保障住房供应,防止人口规模进一步扩大和保持住房价格基本稳定。加大“城中村”改造力度,进行环境综合整治。近期居住用地供应规模约47平方公里。
  边缘集团是近期住房建设的重点区域,应集中建设中小套型住房,完善交通市政设施和公共服务设施配套,大力进行环境整治与建设,为中心城中心地区人口提供良好的居住环境。近期居住用地供应规模约55平方公里。
  第十五条 今明两年新审批居住用地总体安排。
  目前松原市已确定土地储备、一级开发、用于危改项目和协议出让遗留项目居住用地共约   平方公里,其中安排   平方公里作为今明两年新审批居住用地,其它用地按照年度规模逐年安排。在城市公共交通走廊沿线选择一定比例居住用地用于实物配租的廉租住房建设,安排集中建设经济适用住房居住用地约  平方公里;考虑居民出行的方式和需求,在城市的轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线选择若干地块,进行限套型、限房价普通商品住房项目建设试点。
第四章 建设标准

  第十六条 贯彻落实科学发展观,按照建设宜居城市的要求,充分考虑松原资源紧缺的基本情况,充分考虑松原市的自然条件和改善人居环境的重要性,充分考虑居民生活习惯和不断提高居住质量的合理需求,大力推松原市进住宅产业化,加快发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅,完善住房建设标准,积极探索建设资源节约、环境良好、服务便捷、套型结构比例合理的高品质居住区。

  第十七条 优化规划标准。
  (1)保证居住区良好的生活环境,高效集约利用土地,科学合理地确定规划控制指标。严格执行《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93),保证居住区适宜的人口密度和绿地率,住宅建筑净密度不得突破规范确定的最大值控制指标,同时鼓励公共交通沿线和站点周围居住用地合理的高强度开发。
  (2)严格控制一类居住用地供应。一类居住用地是指规划容积率在1.0(不含)以下的住房建设用地,按照节约集约利用土地的原则,规划容积率不得低于0.9。一类居住用地的规划、审批和调整,要根据环境资源承载能力,严格管理程序和控制项目建设规模。
  (3)完善控制性详细规划编制技术规范,对拟新建或改造住房建设用地提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。住宅面积净密度严格限制在《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)确定的最大值控制指标内,住宅建筑套密度应符合住房建设规划确定的住房套型结构比例规定原则。在土地出让前,要依据控制性详细规划,将规划各项强制性指标作为土地出让前置条件,落实到住房建设项目中。
  第十八条 明确面积标准
  (1)套型建筑面积是指单套住房的建筑面积,由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
  (2)廉租住房以一居室和两居室的小套型住房为主,满足居住生活的基本需求。一居室套型建筑面积在40平方米左右,两居室套型建筑面积在60平方米左右。
  (3)限套型、限房价普通商品住房项目,原则上套型建筑面积均在90平方米以下。
  第十九条 完善配套标准
  (1)严格执行《松原市居住公共服务设施规划设计指标》,保证居住公共服务配套设施合理设置和优先建设,提供便捷的居住生活服务,满足居民的生活需要。
  (2)按照加强社区建设,完善社区功能的方向,积极探索社区综合服务中心的建设模式,鼓励居住公共服务设施集中综合设置,促进资源有效利用,提高使用效率和节约用地。
  (3)加强对居住区建设配套标准的分类指导,针对不同的居住人群提出科学、合理、适宜的配套指标。积极探索集中与分散相结合的居住配套绿地布局、建设模式和管理方式,兼顾绿地的生态功能、游憩功能和景观功能,促进绿地更有效的实施和利用。以有效的需求管理政策,对小汽车交通和使用实施引导与调节,在公共交通干线和站点周边的居住区,以及以廉租住房、经济适用住房为主的居住区,鼓励和引导居民出行以公共交通方式为主,研究探索与居民的出行方式相适应的停车配套指标。
  第二十条 提高建设标准。
  (1)住宅建设应精心规划、精心设计、精心施工,严格执行《住宅设计规范》(GB50096-1999),落实节约能源、节约用地、节约用水、节约材料和安全生产的有关规定,积极采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备,确保质量,不断改善住宅使用功能和提升居住区宜居水平。
  (2)居住区和住宅建设要体现以人为本,坚持经济、适用、美观的原则,体现地域特征和地方特色,加强居住区规划设计和住房户型研究,特别是要强化宜居中小套型住房的设计创新。保证每户住宅具有适宜的采光、日照、通风条件,严格执行噪声防治标准,提供人性化的公共空间和绿地,形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。
  (3)大力发展节约型居住区和节能省地型住宅,推广运用《节约型居住区指标体系》,加强规划、标准、科技、政策及产业等方面的综合研究,注重实用技术的集成与产业化,积极推进节约、生态、宜居居住区建设,积极引进和推广绿色建筑、生态建筑、可持续建筑,多渠道推进节能省地型住宅建设。
  (4)积极应对需求多样化、人口老龄化的趋势,探索和完善各类住房适宜的建设标准,保障不同群体差异化的基本居住需求。积极关注和加强老年人住房研究,适应松原老龄化的趋势和养老方式的变化,在居住区规划和住房建设中应充分考虑未来老年人的居住和配套服务需求。

第五章 政策机制

  为落实和实施城市总体规划,实现房地产市场宏观调控的目标,满足人民群众不断提高居住质量的需求,必须按照中央关于加强政府建设、推进管理创新的统一要求和工作部署,切实依法行政,完善政策机制,提高决策水平,推进松原住房建设和房地产业的可持续发展。

  第二十一条 健全住房保障体系
  加强政府的社会管理和公共服务职能,加大住房保障力度,通过制定规划、完善政策、深化机制体制改革,按照松原功能定位,进一步明确住房保障目标,逐步健全分类型、多层次的住房保障体系。
  (1)加强廉租住房建设。逐步扩大廉租住房保障范围,将廉租住房保障政策范围扩大到最低工资标准的住房困难家庭,将住房困难标准扩大至人均建筑面积10平方米,并将“低保残疾家庭、拆迁中的低保家庭、困难国企住房困难的老职工、国企住房困难的市级以上劳动模范等”纳入廉租住房政策的保障范围。廉租住房政策按照租金补贴和实物配租相结合的方式,建立长期稳定的廉租住房财政预算资金来源,将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设,加大财政支持力度,同时多渠道筹措房源,逐步提高存量住房和改造住房作为廉租住房房源的来源。完善廉租住房的分配方式,建立更加科学合理的准入机制和退出机制,加强动态监管。
  (2)探索建立政策性租赁住房制度。按照“应保尽保”的原则,与松原市经济社会发展阶段相适应,对于廉租住房保障范围尚未覆盖、又无力购买经济适用住房的低收入群体的住房问题,探索建立政策性租赁住房制度,解决“夹心层”群体的住房困难,并将保障范围逐步覆盖到引进人才、处于婚育阶段年轻人等群体。通过收购存量住房和租赁型经济适用住房,作为政策性租赁住房的主要来源;同时,鼓励居民通过市场自行租住符合标准的房屋,政府予以租金补贴和税收优惠,形成梯度扶持政策。
  (3)按照人口调控的目标,符合松原市发展的实际,切实保护进城务工人员的住房权益。
  第二十二条 加强住房市场调控。
  加强和改善住房市场的宏观调控,必须按照建设社会主义市场经济体制的要求,更好地履行政府经济调节和市场监管的职责,创新公共服务体制,改进公共服务方式,更多地运用经济手段和法律手段,通过土地供应、税收、信贷手段调控房地产市场,完善房地产金融市场,建立健全房地产价格政策体系,建立在宏观调控下的市场价格形成机制,稳定住房价格,为人民群众提供更多更好的住房服务。
  (1)严格土地管理,规范住房土地市场。
  根据松原市住房供需和市场运行动态监测情况,科学合理编制土地供应年度计划,确定年度住房用地供应规模和结构;坚持土地供应市场化改革方向,全面推行和完善商品住房项目用地招标、拍卖、挂牌制度;加大政府居住用地土地储备力度,完善和推行土地一级开发制度,确保政府掌控土地一级市场,保障政府对市场的调控能力;合理运用限套型、限房价居住用地供应方式,根据市场变化情况确定年度供应规模和区位,发挥调控住房价格和满足本地居民自住需求的作用;加强对房地产开发用地的监管,依法加大对闲置土地的处置力度,严肃惩处土地违法违规行为。
  (2)完善房地产税收体系,切实发挥税收调节作用。
  加大税收征管力度,调整住房转让环节营业税,进一步抑制投机和投资购房需求;研究鼓励节能省地型普通住宅建设和消费、限制低密度大套型住房建设和消费的税收政策,引导建立符合国情市情的住房建设和消费模式;完善房地产权属登记制度和住房价格评估制度,按照国家实施城镇建设税费改革的方向和步骤,加强研究和做好基础性工作,为征收物业税等房地产税制改革创造条件。
  (3)落实信贷调控政策,完善住房金融体系。
  严格房地产开发贷款报审程序和审批标准,对贷款资金使用进行严密监控,加大对利用银行贷款囤积土地、房源等违规行为的查处力度;加强对个人住房贷款的前期调查和贷后监督,有区别地适度调整住房消费信贷政策,加大对消费和银行业机构的政策引导,防范房地产信贷风险。配合落实国家有关金融调控政策,完善房地产金融市场,拓宽房地产融资渠道,实现房地产投资主体多元化与投资方式多样化。加强住房公积金管理,确保住房公积金安全,推动住房公积金事业健康发展,促进城镇住房建设。切实做好政府保障性住房资金的落实工作,稳步加大财政预算对保障性住房的支持力度,从土地出让收益中安排一定资金用于保障性住房建设,鼓励社会多渠道筹集用于保障性住房的资金。积极探索住房金融体制创新,建立多渠道筹集政策性金融资金的机制,强化运用政策性金融手段调节市场运行的能力。

  第二十三条 优化住房供应结构。
  优化住房供应结构应符合实际、统筹兼顾、综合考虑,要增加近期增量住房中小套型的比例,协调好远期的比例关系。在宏观调控中,要合理把握政府与市场的关系,一方面加强政府的调控和保障作用,另一方面要防止直接干预市场的微观经济活动,协调好保障性住房和商品住房的比例关系。
  (1)优化住房存量增量结构
  合理把握存量和增量的关系,根据松原市住房总量结构的实际状况,把增量住房和存量住房资源作为一个整体,按照居民住房消费需求、收入水平和市场供应的变化情况,合理确定与动态调整松原市增量和存量住房的供应结构。大力发展和盘活存量住房市场,实现住房一、二、三级市场联动,重视通过存量住房市场优化住房资源配置。
  (2)优化住房类型结构
  根据松原市经济社会发展阶段,符合松原人口社会结构、收入结构、家庭结构、年龄结构的实际情况,建立和完善长效机制体制,科学确定政府主导的保障类用房与市场配置为主的商品住房的比例,逐步扩大廉租住房、政策性租赁住房的规模和保障范围,促进商品住房建设的平稳有序发展,优化住房供应的类型结构。
  (3)优化住房套型比例结构。
  合理把握近期调控和远期目标的关系,根据居民住房需求的变化情况,综合考虑自住型需求和投资型需求、初次购房需求和改善购房需求、本地人口购房需求和外来人口购房需求,积极引导适度消费,适时适度调整住房供应套型比例结构,努力把住房套型结构比例调控在基本合理的范围内,保障人民群众住房的合理需求,促进房地产市场健康稳定发展。
  第二十四条 调整住房空间布局。
  积极推动城市空间结构战略性调整,按照加强中心城人口职能的要求,必须创城市建设管理体制机制,科学安排建设时序,积极调整住房空间布局,合理调控中心城住房建设规模,推进新城就业与居住均衡发展,促进小城镇住房建设健康有序发展。
  (1)合理调控中心城住房建设
  为确保中心城人口功能疏解与新城实施建设的有机结合,必须建立采取有效措施,切实合理调控中心城住房建设规模。处理好建设时序的安排,处理好人口与中小户型建设的关系,合理确定住房套数供应规模,防止由于住房套数增加而导致的人口聚集。在调控规模的同时,要通过大力发展存量住房市场和租赁市场等措施,缓解住房供应结构性矛盾,实现中心城住房价格的基本稳定。
  (2)优化住房项目类型空间布局
  加强各种类型住房规划、建设和管理的细化综合研究,制定政策和建立有效机制,完善保障类住房与商品住房的配建机制,促进各种类型住房在相对分区基础上的混合布局。
  第二十五条 规范住房市场秩序。
  坚持整顿规范和促进健康发展并举,加强制度建设,建立健全房地产市场动态监测体制,不断完善统计与信息披露机制,通过对房地产开发建设实施全过程监管,进一步规范整顿房地产交易秩序,加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

  (1)完善统计与信息披露机制。
  针对当前房地产市场趋向多样化、产品多元化和区域板块差异化的特点,按照“全面、完整、及时并且特别注意结构性数字”的原则,不断完善房地产统计方法、制度、指标体系和报表制度,加强统计信息的有效整合,加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设,提高房地产统计信息的客观性、真实性、时效性、代表性和针对性,并加强对统计数据的解读,方便公众更好的了解和使用。建立健全房地产信息披露机制,做好相关规划、土地供应情况、房地产市场供求及房价、地价变动等信息发布,做到信息披露真实、准确、完整、及时,加大宣传力度,提高房地产信息市场透明度,坚持正确的舆论导向,促进市场理性发展。
  (2)建立市场动态监测机制。
  房地产市场动态监测是科学判断房地产市场形势的重要基础工作,有利于及时发现房地产市场的新动向、新情况、新问题,加强调控的针对性、决策的科学性,促进房地产市场持续健康发展。要通过完善制度和制定工作规范,加强对房地产项目土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售全过程的动态跟踪和监测分析,为房地产市场宏观调控和精细化管理提供决策依据。
  (3)规范市场交易秩序机制。
  整顿和规范房地产交易秩序要“标本兼治、重在治本”,加快制定和完善规范房地产市场的法规和政策。加大执法力度,促进房地产市场主体自律机制的形成,建立房地产交易诚信机制,发展和规范房地产中介服务,营造良好市场环境,逐步建立起诚实守信的房地产市场环境,切实保护居民住房消费。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合,建立健全联合查处机制,重点从加强商品房销售管理、房地产广告发布管理、交易展销会管理、商品房销售合同管理、房地产经纪管理等方面入手,依法严肃查处虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。对违法行为严重以及处罚在两次以上的,禁止再次进入房地产市场或者禁止在五年内进入房地产市场。
  第二十六条 强化住房建设管理。
  (1)加强居住区配套设施建设管理。
  改变重住宅建设、轻居住区配套服务设施建设,商业服务设施多、公益服务设施少的状况,切实加强与人民群众切身利益相关的居住区配套服务设施的管理机制建设。明确居住区公共服务设施投资、建设方式和管理机制,进一步深入研究配套设施的投融资和土地供应方式,加强规划设计、建设、管理、使用等不同环节的监管,严格执行配套指标及限制用途变更,确保配套设施优先建设。
  (2)大力发展节约型居住区和节能省地型住宅。
  建立符合国情的住宅建设模式,大力发展节约型居住区和节能省地型住宅,研究建立有利于促进发展节能省地型住宅的法规和规章制度,严格执行并不断完善节能省地型住宅的标准和规范。通过科技创新,开发利用具有自主知识产权的新材料、新技术、新体系。建立健全建筑“四节”科技成果推广利用机制,探索政府引导和市场机制推动相结合的方法和机制,加快建立和完善住宅产业化体系,形成节能省地型住宅的产业化发展模式。加强老旧居住区的整治和管理,重点通过改善环境、完善功能、维修养护、节能改造等措施,延长住房使用寿命,提高住房使用效能,避免大拆大建和盲目拆除,节约资源。
  (3)规范发展住房物业管理。
  完善制度、加强监管、规范市场秩序,继续积极探索业主委员会与社区委员会有机结合的管理机制,建立规范诚信和谐的物业管理市场,全面提升物业管理服务水平,为人民群众提供质价相符的物业服务,创造安全舒适的居住环境,促进和谐社区建设。
第六章 规划实施

  第二十七条 住房建设规划是贯彻落实松原市城市总体规划的重要专项规划,是松原市国民经济和社会发展第十一个五年规划和近期建设规划的重要组成部分,是指导松原市住房建设的基本依据。
  第二十八条 住房建设规划的实施,要符合松原市功能定位,为教育、科技、文化、卫生事业的发展服务和为市民的工作和生活服务的原则。
  第二十九条 市政府各有关部门按照职责分工,抓紧开展与住房建设有关的政策法规与标准规范研究,建立健全实施机制,制定完善管理办法,促进松原市房地产市场健康有序发展。
  第三十条 在投资年度计划、重点建设项目年度投资计划、土地供应年度计划和规划年度实施计划制定过程中,要将住房建设特别是保障性住房建设作为重点内容,确保松原市的住房建设和房地产市场发展按照“十一五”规划、近期建设规划和住房建设规划协调有序地进行。
  第31条切实加强住房建设规划实施的监督管理,查处和纠正各种违反规划的行为,加大对违法建设行为的整治力度。落实工作责任制,加强督促检查,维护规划的严肃性、权威性。
  第32条加强宣传,坚持正确的舆论导向,引导广大市民树立正确的住房消费观念,鼓励适度消费,加强节约文化建设,全面推广符合国情和松原实际的住房消费模式。
  第33条本规划一经批准,由松原市人民政府统一组织实施。在松原市人民政府的统一领导下,建设管理、城市规划、发展改革、土地管理、金融财税等部门应建立联动机制,明确责任、协调分工、相互配合,切实保证规划有效实施。

广东省考核评选重合同守信用单位办法

广东省工商行政管理局


广东省考核评选重合同守信用单位办法
广东省工商行政管理局


(1988年12月6日广东省人民政府批准)


第一条 为更好贯彻执行《中华人民共和国经济合同法》(以下简称《经济合同法》),增强企业依法经营的观念,保证经济合同的履行,根据国家有关规定,结合我省实际情况,特制定本办法。
第二条 凡我省境内具有法人资格的企业(含中外合资、合作经营企业)均可参加“重合同守信用单位”评选活动。
第三条 评选“重合同守信用单位”,必须坚持本办法第五条规定的标准,严格把关,不定比例,不定指标,不搞平衡照顾和荣誉终身制。
第四条 评选“重合同审信用单位”的活动由县以上(含县级)工商行政管理部门会同同级企业主管部门组织实施,由企业所在地的市或县(区)人民政府批准和命名。
第五条 符合下列标准的企业,可评为“重合同守信用单位”:
(一)企业法定代表人带头并组织学习《经济合同法》和有关法规;
(二)有健全的合同管理机构或有专(兼)职合同管理人员,有切实可行的合同管理制度(包括合同台帐、签约审批、履约检查、档案管理和奖惩办法等制度);
(三)凭《法定代表人证明书》或《法人授权委托证明书》签订合同;
(四)所签订的合同符合国家法律和政策规定,内容具体,条款清楚,责任明确,手续完备,没有无效合同;
(五)除因不可抗力或对方违约造成不能履行的合同外,其他合同履约率达百分之一百;
(六)自觉接受工商行政管理部门或有关业务主管部门的监督检查,如实反映本单位合同签订和履行情况;
(七)企业经济效益显著。
第六条 评选“重合同守信用单位”活动每年举行一次。评选程序如下:
(一)自查申报。参加评选企业年底前按前条标准进行自查,填写自查表,并附本年度企业合同管理总结材料和合同履行情况统计表,经法定代表人签字,加盖公章,于次年1月15日前分别报企业主管部门和当地工商行政管理部门。
(二)考核验收。工商行政管理部门会同企业主管部门对申报企业进行考核评选,提出初评意见,报请当地人民政府审批。
(三)审定命名。当地人民政府组织有关部门对初评报告进行审定,给符合标准的企业授予《重合同守信用单位荣誉证书》和牌匾。
第七条 《重合同守信用单位荣誉证书》和牌匾的有效期为一年。
第八条 工商行政管理部门和企业主管部门应建立“重合同守信用单位”档案,并经常进行监督检查。
第九条 《重合同守信用单位荣誉证书》不得涂改、复制或转借,因特殊情况需要影印的,须经发证机关批准。
第十条 企业采取弄虚作假等手段骗取“重合同守信用单位”荣誉称号的,原命名机关应撤销其荣誉称号,收回荣誉证书和牌匾,并对企业负责人给予行政处分。
国家机关工作人员在评选活动中玩忽职守行为的,应给予行政处分。
第十一条 本办法自1989年1月1日起施行。



1988年12月24日