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北京市商品房销售价格管理暂行办法

时间:2024-07-11 17:22:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8098
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北京市商品房销售价格管理暂行办法

北京市物价局 北京市计划委员会


北京市商品房销售价格管理暂行办法
北京市物价局 北京市计划委员会



第一条 为加强对本市房地产市场和商品房价格管理,规范商品房销售价格行为,维护交易双方的合法权益,根据国家计划委员会《城市房产交易价格管理暂行办法》和北京市人民政府《北京市城市建设综合开发管理若干规定》、《北京市房地产开发行业管理若干规定》等国家有关规
定,特制定本暂行办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市建设综合开发,经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门,均应遵守本办法。
第三条 商品房销售价格行为,应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。
商品房销售价格应以开发成本为基础,加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。
商品房价格构成按物价部门有关规定执行。
根据楼层、朝向确定的商品房差价,其代数和应趋近于零。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则,建立主要由市场形成价格的机制,保护正当竞争,禁止垄断价格。
根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价,由市物价局、市城乡建设委员会(以下简称市建委)会同有关部门审批。
第六条 普通商品住宅(不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅)实行政府指导价格,由市物价局、市建委会同市计划委员会(以下简称市计委)等有关部门定期发布。政府指导价每年第一季度末发布。
普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上,根据国家有关政策,面向全市发布的各区域商品住宅的销售指导价格。
实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。
第七条 除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。
第八条 实行政府定价的商品房,开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。
市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。
第九条 实行政府定价的商品房,开发经营企业申报内容包括:
1、项目总说明(包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等);
2、商品房成本税费报价表;
3、政府批地文件;
4、建筑施工合同;
5、市政管网综合图;
6、详细规划总平面图(含附属和配套工程明细);
7、要求报送的其它有关文件和资料。
第十条 实行政府指导价的商品房,开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前,须将预售(销售)价格向市物价局、市建委备案。
第十一条 实行政府指导价的商品房,开发经营企业备案内容包括:
1、项目总说明(内容同第九条有关规定);
2、项目成本税费报价表;
3、计、建两委批准的商品房建设计划文件;
4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证;
第十二条 实行政府指导价格的商品房,销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的,备案后可自行销售;特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的,须经市物价局、市建委审批后销售。
第十三条 实行政府指导价格和市场调节价格的商品房,其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。
第十四条 商品房销售实行明码标价,售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括:
1、商品房使用面积单价和建筑面积单价;
2、楼层、朝向价格增减系数;
3、座落位置、房型简图、整套建筑面积(含比例分摊公用面积)和使用面积;
4、商品房价格外代收代付的具体收费项目(含分摊性的项目)与收费标准;
5、拟定的物业管理收费项目和标准。
售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。
第十五条 商品房价格构成外的代收代付费用,属于政府定价的收费项目,必须严格按规定标准代收;属于分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用。
第十六条 凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定,报市物价局批准后执行。未经批准的收
费项目及政府明令取消的收费项目,房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳,并向有关部门举报。
第十七条 商品房销售合同应标明销售价格,其它涉及价格(收费)的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订,售房者和购房者必须履行合同规定的义务,任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由,擅自变更合同签订的销售价格。
第十八条 未经市物价局、市计委、市建委批准,销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称,误导蒙骗购房者。
第十九条 销售商品房不得有下列行为:
1、不执行政府规定的价格(收费标准)擅自涨价或乱收费用;
2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用),改为在价外另行收取;
3、违反代收代交规定,牟取非法利益;
4、不按规定实行明码标价;不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者;
5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的;
6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的;
7、其它违反本办法的行为。
对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。
第二十条 本办法由市物价局负责解释。
第二十一条 本办法自1997年12月1日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的以本办法为准。



1997年8月21日

高等学校毕业生见习暂行办法

国家教育委员会 劳动人事部


高等学校毕业生见习暂行办法

1987年7月22日,国家教委 劳动人事部


为了加强普通高等学校毕业生见习期的管理,切实做好毕业生的见习考核工作,特制定本办法。
第一条 高等学校毕业生实行见习期的目的,是继续加强对毕业生的培养教育,进一步提高他们的政治、业务素质和从事实际工作的能力,使他们尽快地适应经济建设和社会发展的要求;同时,使用人部门(单位)全面了解、考察毕业生,以便合理地安排使用他们,充分调动他们的积极性,更好地为社会主义现代化建设服务。
第二条 高等学校本、专科毕业生分配工作后,原则上都要安排到基层见习。见习期为一年。对入学前已从事一年以上有关本专业实际工作的,经所在单位批准,可免去见习期。有些行业的人才,需要更长时间的实际锻炼,可以在见习期满后自行安排。
第三条 毕业生在见习期间,不得报考研究生(包括出国留学或进修)。原则上也不得抽调毕业生从事与见习无关的其他工作。
第四条 毕业生见习期间,工作单位要按照学用一致的原则,结合今后要从事的工作,有计划地安排他们到基层单位或生产第一线进行见习。见习岗位的安排,要有利于理论联系实际,有利于与工农群众相结合,有利于思想、作风和能力的锻炼。根据不同专业、不同工作的特点和今后对毕业生的培养使用方向,可以分阶段安排不同的见习岗位,每个阶段要有具体的计划和要求。
第五条 毕业生在见习期间,要密切联系群众,深入实际,虚心学习,了解社会,关心改革,参加与所学专业有关的生产劳动、科学实验和技术革新等活动,加强基本业务、技术训练和基层工作锻炼,熟悉本职工作的“应知应会”,掌握本职工作的规范和职责,全面提高自己的思想、政治、业务素质和独立工作能力。
第六条 见习期间,要加强毕业生的政治思想教育和管理,结合思想实际和业务实践,着重进行坚持四项基本原则和“四有”教育,不断提高他们的政治素质和业务能力。定期对他们进行考核,内容包括:政治思想、道德品质、组织纪律、群众关系、劳动和工作态度、业务水平和实际工作能力等方面。毕业生见习期满后,本人要写出总结,在自我鉴定的基础上,通过民主评议,由基层工作单位做出政治和业务考核鉴定,填写考核鉴定表。鉴定材料载入个人档案。
第七条 见习期间和见习期满转正后的工资待遇,按国务院有关规定执行。毕业生在见习期间,发生疾病不能坚持工作的,按原教育部、国家计委、国家人事局1981年10月4日(81)教学字048号通知第28条办理。病事假累计超过一个月的,见习期顺延。见习期满,应及时办理转正手续,按期为其评定专业技术职务的任职资格,聘任相应工作职务,确定工作岗位。对达不到见习要求的,经所在单位讨论,报主管部门批准,延长见习期半年至一年,并将延长的期限和理由通知本人。延长期结束时,仍达不到要求的,不再延长见习期,另行安排工作,工资待遇按毕业生转正工资标准低定一级。对表现特别不好的,经所在单位领导批准,报主管部门审核同意后,可以辞退。
第八条 省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委要加强对毕业生见习工作的领导,并责成毕业生调配部门和人事(干部)部门负责抓好毕业生见习期间的组织管理、督促检查和总结交流经验等项工作。
凡接受毕业生的单位,应有一位负责干部主管毕业生的见习工作,并选派政治思想素质较好、业务知识水平较高的专业技术人员或干部,对见习毕业生进行指导和帮助。做到有计划,有要求,有检查,定期考核,切实做好毕业生见习期的管理工作。
第九条 国务院各部委,各省、自治区、直辖市人民政府可根据本办法,结合本部门、本地区的实际,制定具体实施细则,并报国家教委和劳动人事部备案。
第十条 本办法自1987届普通高等学校毕业生起实行。


药品技术转让,是指药品技术的所有者按照《药品技术转让注册管理规定》的要求,将药品生产技术转让给受让方药品生产企业,由受让方药品生产企业申请药品注册的过程。
就法律关系而言,药品技术转让本应属于买卖合同范畴,受《合同法》及其司法解释调整。但由于我国对药品企业和药品本身均实行行政许可制度,而药品技术转让必然导致某些行政审批事项的变更,因此,药品技术转让在“合同自由原则”之上,还要满足行政审批规定的限制性条件,甚至与企业股权结构相关联。
把“药品技术转让”定义为“申请药品注册的过程”是我国药品管理法律制度的要求。为了保持与《药品管理法》和《药品注册管理办法》的立法统一,药品技术转让必须通过药品补充申请程序,取得《药品补充申请批件》及新的药品批准文号,以便有效监督和管理。然而,这种规定无疑增加了药品技术转让的复杂性和不确定性,造成了一些企业的困扰和误解。
为帮助企业认清药品技术转让的法定程序、法律关系及其法律风险,避免产生不必要的法律纠纷,本律师从实务角度提醒企业决策者注意以下几个法律问题。

一、药品技术转让应当进行可行性研究和尽职调查
通常情况下,完成一个药品技术转让项目需要三个阶段。
第一阶段:签订《药品技术转让意向书》
该阶段考虑的内容主要包括:药品技术转让的禁止性规定;拟转让药品技术的独占性、竞争性和预期收益;品种的市场定位和产品周期;工业生产与商业流通的总体安排;目标公司履约能力和信誉;地方政府倾向性意见和可能涉及的行政程序等。《药品技术转让意向书》应包括:技术转让条件;交易安排;共管账户或担保;排他性协商;保密条款;正式文件签署的成就条件等。
第二阶段:签订《药品技术转让协议》
该阶段至少要完成三项主要工作:尽职调查、内部决策和正式谈判。
1、尽职调查。要查清转让方公司沿革、治理结构、股权比例、资质证书、技术证明、经营状况、资产评估、财务审计、法律风险等,重点对药品技术的合法性、有效性和实用性进行核查,包括药品技术审批机关和审批时间、是否由地方标准转为国家标准、是否曾经或正在生产、品种剂型是否与受让方《药品生产许可证》载明的生产范围一致、是否准备一次性转让品种所有规格等;
2、内部决策。要解决风险评估、可研报告、内部审批手续等;
3、正式谈判。要对《药品技术转让协议》的具体条款进行约定,包括项目名称;技术的内容、范围和要求;对价的形式(现金、资产、股权或其他);履行的计划、进度、期限、地点、地域和方式;技术情报和资料的保密;风险责任的承担;验收标准和方法;价款、报酬或者使用费及其支付方式;税负承担;违约金或者损失赔偿的计算方法;解决争议的方法;名词和术语的解释等。
第三阶段:履行《药品技术转让协议》
该阶段要按照协议约定的交易步骤转移技术和支付对价,是药品技术转让是否成功的关键,也是对药品技术“验收标准和方法”的检验。若要保证协议顺利履行,就要把“验收标准和方法”约定得具体、详细、便于操作,协议双方应当参照《合同法》和《药品技术转让注册管理规定》的有关条款,约定“转让方应当将转让品种的生产工艺和质量标准等相关技术资料全部转让给受让方,并指导受让方试制出质量合格的连续3个生产批号的样品,保证技术的实用性”,避免发生歧义。
以上三个阶段是相互联系,密不可分的,任何一个环节出现问题都将影响转让协议的签订和履行。企业决策者应当重视可行性研究和尽职调查工作,做出合理计划和安排。

二、药品技术转让方必须是药品技术的真正所有者
药品技术的证明文件包括《专利证书》、《新药证书》、《药品注册批件》(“药品批准文号”)、《进口药品注册证》和《医药产品注册证》等,但持有这些证书,不必然证明药品技术就是有效的和实用的。受让方需要认真审查这些证书的所有权、实用性和法律状态,以免造成协议无效或侵权纠纷。
由于《专利证书》和《新药证书》可以是多个不同主体共同所有,且不限于药品生产企业,因此,转让药品专利申请权、药品专利权或新药技术时受让方务必取得共同所有权人的书面同意。
《专利法》规定,“两个以上单位或者个人合作完成的发明创造、一个单位或者个人接受其他单位或者个人委托所完成的发明创造,除另有协议的以外,申请专利的权利属于完成或者共同完成的单位或者个人;申请被批准后,申请的单位或者个人为专利权人”。《药品技术转让注册管理规定》则规定,“对于仅持有《新药证书》,但未取得药品批准文号的新药技术转让,转让方应当为《新药证书》所有署名单位。对于持有《新药证书》并取得药品批准文号的新药技术转让,转让方除《新药证书》所有署名单位外,还应当包括持有药品批准文号的药品生产企业”。
与《专利证书》和《新药证书》不同,《药品注册批件》(“药品批准文号”)、《进口药品注册证》和《医药产品注册证》按规定只颁发给某一个符合要求的药品生产企业,非生产企业无权取得,故理论上不应当出现药品技术权属争议。但实践中,确实存在一些药品研发机构或其他不具资质的单位假借生产企业名义提交药品注册申请,由生产企业“代为”取得药品批准文号的情形,即通常说的“代落文号”行为。
由于这种“技术合作”明显“违反法律、行政法规的强制性规定”,属于无效法律行为,因此,“隐名”技术所有者的权益得不到法律保护,处理不当极易产生权属和利益纠纷。所以,转让此类药品技术时必须解决权利归属及合法性问题,签订协议时受让方应当要求转让方书面保证技术权利没有瑕疵或不存在潜在的纠纷。

三、药品技术转让不等于药品批准文号转让
药品批准文号,是指药品行政机关依据法定审批程序,批准企业生产某种新药或者仿制药,并在批准文件上标注的该药品的专有编号。《药品管理法》第三十一条规定,“生产新药或者已有国家标准的药品的,须经国务院药品监督管理部门批准,并发给药品批准文号”。
药品批准文号是药品生产合法性的标志。按规定,“每种药品的每一规格发给一个批准文号。除经国家药品监督管理局批准的药品委托生产和异地加工外,同一药品不同生产企业发给不同的药品批准文号”。药品批准文号应标注在药品包装的外标签以及用于运输、储藏的包装的标签上。除极个别药品,药品包装的外标签上只有一个药品批准文号。
正因为药品批准文号是药品生产合法性的标志,所以一些企业直接把药品批准文号等同于药品技术,甚至以《药品批准文号转让协议》代替《药品技术转让协议》,把批准文号当作合同标的物,导致协议无效和撤销。
在我国,药品技术可以有条件转让,但药品批准文号不能转让,药品技术转让后,转让方原药品批准文号必须注销,由受让方申请新的药品批准文号。

四、药品技术转让的交易设计必须符合法律规定
药品技术转让的本质属于“合同法律关系”, 首先应当符合《合同法》、《专利法》的相关规定,其次符合《药品技术转让注册管理规定》的要求。
(一) 《合同法》将技术转让分为“专利权转让、专利申请权转让、技术秘密转让、专利实施许可”四种类型,并对转让方和受让方的权利、义务和法律责任做出了原则性规定。《专利法》则对专利技术转让的形式要件做出规定,“转让专利申请权或者专利权的,当事人应当订立书面合同,并向国务院专利行政部门登记,由国务院专利行政部门予以公告。专利申请权或者专利权的转让自登记之日起生效”。所以,涉及药品专利技术转让的,协议双方应及时依法完成登记程序。
(二) 《药品技术转让注册管理规定》将药品技术转让分为新药技术转让和药品生产技术转让,并对两类技术转让注册申报的条件作出规定,简而言之,可以分为三种情况:
1、取得《新药证书》的品种,可以在不同条件下按新药技术转让或者药品生产技术转让,即《新药证书》核发后、新药监测期(分5年、4年和3年)届满前,按照新药技术转让;新药监测期届满或不设监测期的,按照药品生产技术转让。
2、未取得《新药证书》但持有《药品注册批件》(“药品批准文号”)的品种,只能按药品生产技术转让,且要满足“一方持有另一方50%以上股权或股份,或者双方均为同一药品生产企业控股50%以上的子公司”的要求。
3、已获得《进口药品注册证》的品种,其生产技术可以由原进口药品注册申请人转让给境内药品生产企业。
实践中,第一种情形和第三种情形比较容易操作,但第二种情形比较复杂,特别是当协议双方不能够或不愿意进行股权转让,无法达到控股50%以上的时候,药品技术转让就遇到了法律障碍。
突破法律障碍的通行做法是设立“厂外车间”。依据2003年国家食品药品监督管理局药品注册司《关于部分车间独立为药品生产企业后品种归属问题的复函》(食药监注函[2003]56号)“厂外车间被独立为药品生产企业后,原在该车间合法生产的品种,在品种产权明晰的前提下,仍然在该车间生产的,可按变更药品生产企业名称的补充申请办理品种划转手续”。转让方和受让方共同出资设立厂外车间,通过GMP认证后,生产拟转让的品种,然后以存续分立的方式将厂外车间独立为药品生产企业,转让方退出,拟转让的品种归受让方所有。
当然,利用“厂外车间”方式完成药品技术转让对于不同区域的受让方而言,无异于“异地建厂”,甚至要作出“委托生产”等安排,经营风险不容忽视。
(三)《药品技术转让注册管理规定》还对药品技术转让做出了禁止性规定,分为不得转让和不予受理两种情形。
1、不得转让或限制转让的情形。
麻醉药品、第一类精神药品、第二类精神药品原料药和药品类易制毒化学品不得进行技术转让。第二类精神药品制剂申请技术转让的,受让方应当取得相应品种的定点生产资格。放射性药品申请技术转让的,受让方应当取得相应品种的《放射性药品生产许可证》。
2、不予受理或不予批准的情形。
下列药品技术转让注册申请不予受理,已经受理的不予批准:
(1)转让方或受让方相关合法登记失效,不能独立承担民事责任的,如公司《营业执照》被吊销或注销、《药品生产许可证》或《药品GMP证书》过期等;
(2)转让方和受让方不能提供有效批准证明文件的;
(3)在国家中药品种保护期内的,保护期标注在《中药保护品种证书》上,一级品种为30年、20年、10年,二级品种7年,期满后可申请延长;
(4)申报资料中,转让方名称等相关信息与《新药证书》或者药品批准文号持有者不一致,且不能提供相关批准证明文件的;