淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）
江苏省淮安市人民政府
市政府关于印发淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）的通知
各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》印发给你们，希认真贯彻执行。
淮安市人民政府
二○一○年十一月一日
淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为保障城市中低收入住房困难家庭的基本需求，改进和规范经济适用住房建设、供应、交易和管理行为，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和《江苏省经济适用住房管理办法》（省政府令第51号），结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市范围内，共有产权经济适用住房的建设、供应、交易和管理，适用本办法。
本办法所称共有产权经济适用住房（以下简称共有产权房），是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5－10％），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。
共有产权房，由政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，通过政府产权分摊购房人出资负担，面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障，变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制。
本办法所称城市中低收入住房困难家庭，是指本市城市规划区范围内，家庭收入、住房状况等符合政府规定条件的家庭。
第三条 发展共有产权房应当遵循政府主导、社会参与，统一规划、综合开发，因地制宜、协调发展的方针，集中建设与分散建设相结合，坚持公开、公平、公正原则。
第四条 共有产权房的政府产权部分主要以显化土地出让金构成，并逐步过渡到货币补助与土地出让金显化相结合，条件成熟时，可直接以货币形式补贴购买一定价格及标准范围内的商品住房，形成共有产权住房。
第五条 在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，要明确共有产权房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入全市国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。
第六条 市政府成立市住房保障工作领导小组，作为市政府的议事协调机构，负责协调指导包括共有产权房管理工作在内的全市住房保障工作。
市住房保障主管部门负责本行政区域内共有产权房管理工作，市区具体工作由市保障性住房建设管理中心（以下简称“市住房保障中心”）承担。
市发展和改革、监察、财政、民政、国土资源、规划、价格、税务、统计、金融管理等部门，在各自职责范围内，做好涉及共有产权房管理的相关工作。
第二章 产权比例确定与价格管理
第七条 购买共有产权房，个人出资额应与购买经济适用住房出资额相当。每年由市住房保障主管部门通过对市区经济适用住房与普通商品住房多个项目点的调查测算，确定平均值，经济适用住房的平均价格占普通商品住房的平均价格的比例，为个人拥有的产权比例，即相当于经济适用住房出资额的产权比例，也称为基本比例，并由市住房保障工作领导小组发文向社会公布。
目前市区共有产权房产权基本比例执行7:3，即个人占70%产权，政府占30%产权。
第八条 应积极创造条件，对不同收入层次的中低收入住房困难家庭，通过调整产权比例配售共有产权房，实现多层次保障，避免夹心层，实现不同层次保障的无缝对接。
第九条 对城市拆迁中符合配售共有产权房且拆迁补偿金额低于市物价局《淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准》（淮价服〔2007〕17号）规定的拆迁最低补偿标准的，个人最低出资份额为50%，若要增加出资份额的，以每5个百分点的倍数增加。
对城市拆迁中配售共有产权房的，按市政府《淮安市市区共有产权拆迁安置住房管理办法》（淮政发〔2009〕114号）规定办理。
第十条 共有产权房销售应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应依法进行监督管理。
政府收购储备一年以上的共有产权房，销售价格实行动态管理，由市物价主管部门负责会同市住房保障主管部门根据商品住房市场价格变动情况不定期核定，并及时向社会公布。
第十一条 共有产权房共用部位、共用设施设备专项维修资金按照谁使用谁承担的原则，由购房人承担。
第十二条 价格主管部门应加强成本监审，全面掌握共有产权房成本及利润变动情况，确保质价相符，对认购资格和房价监督与确认，在依据有关政策照顾低收入户的同时，确保政府所有权部分的利益不受侵蚀。
第三章 准入和退出管理
第十三条 共有产权房管理须建立严格的准入和退出机制。共有产权房由市住房保障中心按限定的价格，统一向符合购房条件的城市中低收入住房困难家庭出售。共有产权房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。
第十四条 市区中低收入住房困难家庭申请购买共有产权房，应当同时符合下列条件：
（一）具有市区两年以上城市户口；
（二）家庭收入符合政府划定的中低收入家庭认定标准；
（三）无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准；
（四）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养、扶养关系，且共同生活。
中低收入住房困难家庭的认定，按照市民政局《淮安市城市低收入家庭认定办法》（淮民〔2009〕160号）规定办理。
共有产权房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市住房保障工作领导小组根据本市经济适用住房供应量和低收入线标准、居住水平等因素确定，实行动态管理，定期向社会公布。
第十五条 申购共有产权房，应当提供下列材料：
（一）家庭成员身份证和户口簿；
（二）家庭收入情况的证明材料；
（三）家庭住房状况的证明材料；
（四）反映家庭财产状况的有关材料；
（五）需要提交的其他材料。
第十六条 共有产权房购买资格，采取审核并公示的方式认定。具体办理程序如下：
（一）申请。由申购家庭户主向户口所在地街道办事处提出书面申请，填写申购共有产权房申请表，按照要求提供申报材料。
（二）街道办事处审查。街道办事处应当自受理之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况、财产状况等进行核查，对是否符合规定条件等提出初审意见，并在辖区内进行公示，公示期限为10日；公示后由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区住房保障主管部门。
（三）区住房保障主管部门审核。区住房保障主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，对申请人的家庭住房状况、相关形式要件是否符合规定条件提出审核意见。经审核，家庭收入、家庭住房状况等符合规定条件的，由区住房保障主管部门报送市住房保障主管部门。
（四）市住房保障主管部门审核。市住房保障主管部门应当自收到申请材料之日起30日内，对形式要件和程序完成审查，并进行集中公示，公示期限为15日。市住房保障主管部门视具体情况可以组织对申请家庭进行抽查。经公示无异议或者异议不成立的，由市住房保障主管部门作为共有产权房保障对象予以登记，并将申请人名单转送市住房保障中心。市住房保障中心应当根据登记的城市中低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请审批顺序等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公布。
经市住房保障主管部门审核，不符合规定条件的，由区住房保障主管部门书面通知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向区住房保障主管部门申诉。
第十七条 申请购买共有产权房的家庭取得的申购资格，有效期为两年。
第十八条 区住房保障主管部门和街道办事处，应当通过入户调查、邻里访问、信函索证及公示等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位应予以配合，如实提供有关情况。
第十九条 符合条件的家庭，可以到市住房保障中心购买一套与核准面积相对应的共有产权房。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，由购房人按照完全产权价格购买。
核准面积为共有产权房保障面积，共有产权房保障面积标准为建筑面积每人20平方米。
第二十条 购买共有产权房，在核准面积以内的，个人拥有规定的产权比例。在居住期间，仍符合购买共有产权房条件的家庭，免交国有产权面积部分的房屋租金。购买共有产权房，在核准面积之外的面积，按照完全产权价格购买，个人拥有全部产权。
第二十一条 共有产权房购房人应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明系共有产权房、出让土地，并注明以共有产权房价格购买的面积和产权比例，以及完全产权价格购买的面积。
市住房保障中心代表政府登记共有产权房政府产权部分，并负责共有产权房的日常管理工作。
第二十二条 共有产权房购买人，可以选择以下之一的方式退出共有产权房的保障：
（一）购买共有产权房的家庭，可以分期购买国有产权部分住房，形成完全产权。在5年（以签订购房合同日期为准）内购买的，可享受原共有产权房的价格，5年以后8年以内购买的，按原供应价格加第6年起的银行同期贷款利息（市场价低于原价或此价时取低价）购买，8年以后购买的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买。
（二）购买共有产权房满5年（以房屋权属登记日期为准）的，可以上市交易。未满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让共有产权房的，经购房人户口所在街道办事处和区住房保障部门出具证明、市住房保障主管部门批准后方可上市。
共有产权房上市交易时，由出让人按市场评估价（不含房屋装饰装修费用，同时须经共有权人确认）向共有权人交纳政府产权部分的房屋价款，并纳入市保障性住房专项资金账户进行管理。
（三）购买共有产权房的家庭收入高于规定标准时，购房家庭应向共有产权人交纳国有产权面积部分的房屋市场租金。
第二十三条 第二十条、第二十一条、第二十二条的规定应在共有产权房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。共有产权房的使用、维护和管理应在购房合同中约定。
第二十四条 共有产权房在取得完全产权以前，不得用于出租经营。
第四章 优惠和支持政策
第二十五条 共有产权房建设用地，按国家和省有关经济适用住房规定办理征转用报批手续，并按限房价、定地价的的方式进行挂牌出让。共有产权房建设用地应当纳入本地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
第二十六条 共有产权房建设项目免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，具体项目执行省财政、价格主管部门的规定。
共有产权房项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
第二十七条 共有产权房开发建设单位可以用在建项目作抵押，向商业银行和其他银行业金融机构申请共有产权房开发贷款。贷款利率的优惠政策，按照国家有关经济适用住房开发贷款管理办法执行。
第二十八条 建设和销售共有产权房有关税收优惠政策，按照国家和省有关经济适用住房的规定执行。
第二十九条 购买共有产权房的家庭，可以提取本人及共同居住的直系亲属的住房公积金；可以用本人及共同居住的直系亲属缴存的住房公积金，偿还个人住房贷款。
住房公积金管理机构应当对购买共有产权房的家庭，优先办理住房公积金贷款。
购买共有产权房的家庭，向商业银行申请贷款可由住房保障基金提供担保，具体办法由市住房保障工作领导小组办公室制定。
第三十条 按土地出让条件要求，在商品住房小区中配套建设并向政府无偿提供或由政府回购的共有产权房发生的税收，由开发建设单位承担。
第三十一条 共有产权房项目用地，按国家和省有关经济适用住房规定办理报批手续后，在市内办理土地出让手续时，其土地出让金上交国库后，全额纳入市保障性住房专项资金账户进行管理，用于支付购买共有产权房政府产权部分、共有产权房土地项目的整理、回购储备共有产权房。
第五章 建设管理
第三十二条 共有产权房年度建设总量一般不低于商品住房建设总量的10%。
共有产权房单套的建筑面积，家庭人口3人以内（含3人）的，控制在60平方米左右；家庭人口4人以上（含4人）的，可以适当放宽标准，但最高不得超过90平方米。
第三十三条 共有产权房应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市中低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域。土地成本低的地段，须优先安排集中建设或配套建设共有产权房。危旧房集中的地段，要优先安排改造，配套建设适当量的共有产权房。
第三十四条 商品住房项目用地出让前，由市国土资源部门会同市规划、住房保障部门共同研究确定项目中配套建设共有产权房方案。
在商品住房小区中配套建设共有产权房的，应当在项目用地出让条件中，明确配套建设共有产权房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。
市住房保障中心代表政府具体承办商品住房小区中配套建设的共有产权房的回购、移交、管理等工作。
第三十五条 市发展和改革部门在核准共有产权房项目投资前，市规划主管部门在批准共有产权房项目规划方案前，应征求市住房保障部门的意见。
第三十六条共有产权房的建设，按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；必要时经市政府批准可以由市住房保障中心直接组织建设。
第三十七条 共有产权房的规划设计和建设，应当执行国家有关住房建设的强制性标准；按照发展节能省地环保型住宅的要求，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能；积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
共有产权房的规划设计和建设，可以共享项目周边城市绿化指标，项目外的基础设施，由政府优先配套建设。
第三十八条 共有产权房建设单位，对其建设的共有产权房工程质量负最终责任。
共有产权房建设单位应当向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
共有产权房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理企业实施。
第三十九条 集中建设和配套建设的共有产权房，实行预售许可和网上销售备案制度，并由市住房保障中心统一建立项目档案和分户档案。
第六章 单位集资合作建房
第四十条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市政府批准，可以利用单位自用土地并取得土地出让手续后进行集资合作建房。
参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合购买共有产权房条件的中低收入住房困难家庭。
第四十一条 单位集资合作建房是共有产权房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照共有产权房的有关规定严格执行。
单位集资合作建房应当纳入当地共有产权房建设计划和用地计划管理。
第四十二条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合共有产权房供应条件的家庭出售。
第四十三条 单位集资合作建房在满足本单位中低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市住房保障主管部门统一组织向符合共有产权房购房条件的家庭出售，或由市政府以成本价收购后用作廉租住房。
第四十四条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受市财政和住房保障主管部门的监督。
第四十五条 已参加福利分房、购买共有产权房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品住房开发。
第四十六条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。
第七章 监督管理
第四十七条 擅自提高共有产权房、集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。
弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购共有产权房或单位集资合作建房的，由市住房保障主管部门责成其补缴所购住房或单位集资合作建房与相似地段普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
共有产权房在取得完全产权以前，未经共有权人同意而出租的，一经发现，由共有权人追讨政府产权部分收益。
第四十八条 国家机关工作人员在共有产权房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第八章 附则
第四十九条 本办法由市住房保障主管部门负责解释。各县和淮阴区、楚州区可以参照本办法制定当地经济适用住房实施办法，并报市住房保障主管部门备案。
第五十条 本办法自2011年1月1日起施行。
泸州市物业管理办法
四川省泸州市人民政府
泸州市物业管理办法
泸市府令（2008）第57号
《泸州市物业管理办法》已经2008年6月26日市政府第7次常务会议讨论通过，现予以公布实施。
代市长 刘国强
二○○八年七月一日
泸州市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范泸州物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，保障物业的合理使用，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 泸州市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。使用人是指房屋的承租人或实际使用人。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 泸州市规划建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
泸州市房地产管理局负责承办本行政区域内物业管理活动监督管理的具体工作。
各区县建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（以上统称物业监督管理部门）
街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会协助和配合有关部门做好物业管理活动的监督和指导工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第九条 一个物业管理区域内，业主入住率达50%以上（含返迁房）或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区县建设行政主管部门或在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成首次业主大会筹备组，组织业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有权证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。依法归全体业主所有的物业不计投票权。
首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。
业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权。业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。
业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。
第十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。
业主代表由每幢、单元或楼层的全体业主推选产生，推选业主代表应当经有投票权过半数的业主同意。
业主代表参加业主大会会议，应当真实反映其所代表的该幢、单元或楼层的业主的意愿。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体选票经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或业主代表大会的决定对业主具有约束力。
第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；
（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务委托服务合同。
（三）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督物业服务企业的工作，协助物业服务企业落实各项管理措施；
（四）监督业主遵守管理规约；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时需提交业主大会议事规则、管理规约、业主大会决定、业主身份确认材料、选举结果及其成员名单等有关资料。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力、工作能力和必要的工作时间的业主担任。
业主委员会由主任、副主任、委员组成。业主委员会成员在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年，可连选连任；业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生；业主委员会成员物业产权变更的，应予以改选。
第十五条 管理规约应对有关物业使用、维护、管理和业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约对全体业主具有约束力。物业使用人应当严格遵守管理规约。
第十六条 业主大会自成立之日起2个月内，应当决定物业服务企业的续聘或另选聘新的物业服务企业。
第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业服务无关的决定，不得从事与物业服务无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区县建设行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十条 建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提交物业服务合同和物业服务方案。购房人在签订购房合同时，应与受委托的物业服务企业签订前期物业服务协议。前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的内容。
第二十一条 建设单位应当在房屋销（预）售前制定临时管理规约，在房屋销（预）售时向购房人明示，并予以说明。购房人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。
第二十二条 在物业销（预）售前，对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以下的小区，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理；对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以上的，应当通过招投标方式选聘物业服务企业对拟销售的物业实施前期物业管理，投标人少于3人的，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理。
第二十三条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业的共同部位、共用设施设备进行查验。经查验后，办理物业承接验收手续。
第二十四条 在办理物业承接验收手续之日起15日内，建设单位应当将下列资料移交物业服务企业，资料移交后报物业管理主管部门备案：
（一）竣工总平面图、单体建筑、结构和设备竣工图、附属配套设施、水、电、气、通讯、光纤布局图和地下管网工程竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必须的其他资料。
物业服务企业在前期物业服务合同终止时，应当将上述资料全部移交给业主委员会。
第二十五条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第二十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业服务企业和物业服务
第二十七条 物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业实行资质管理制度。
第二十八条 物业服务企业应当在依法取得物业服务资质证书、工商营业执照及相关证件后，按照核定的资质等级，承揽相应的物业服务业务。
市外物业服务企业进入本市接受委托从事物业服务活动的，应当持物业服务资质证书和有关证件到物业所在地的建设行政主管部门办理资质备案，并到有关部门办理相关手续。
第二十九条 物业服务企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等，应在工商办理变更之日起30个工作日内，到建设行政主管部门办理变更和备案手续。
第三十条 物业服务企业的权利：
（一）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
（二）依据有关规定和物业服务合同，收取物业服务费用和代办服务费用；
（三）有权制止并处理违反本住宅区管理规约和物业服务制度的行为，对造成损害的有权要求赔偿；
（四）依法开展多种经营和特约有偿服务。
（五）对物业区域内存在的问题提出整改意见；
第三十一条 物业服务企业的义务
（一）全面履行物业服务合同，及时提供优质物业服务，提高物业服务水平；
（二）接受业主委员会和业主的监督；
（三）重大管理措施应提交业主委员会审议决定；
（四）配合区域所在地社区委员会、公安派出所等相关部门搞好社区文化和安全防范工作；
（五）落实消防、治安等安全防范措施和应急措施，发生事故及时向有关部门报告；
（六）接受物业管理主管部门和有关行政主管部门的监督和指导。
第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十三条 提倡物业服务合同使用国家规范性文本，服务合同自签订后15日内，报物业监督管理部门备案。
第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十四条第一款规定的资料。
第三十五条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第二十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。
第三十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务内容、服务水平相适应的原则。
第三十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
第三十八条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办性特约服务费和专项服务费，除价格管理部门另有规定外，均实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第三十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）用于物业管理的固定资产折旧费；
（七）办公费用；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其他费用。
第四十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第四十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第四十二条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。
第四十三条 物业管理区域内，供水、供气、供电、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十四条 物业服务费的收取和使用，应当统一管理，专款专用，严格财务管理制度，并接受有关部门的监督。
第五章 物业的装饰装修管理和维修管理
第四十五条 业主或使用人对其房屋有进行装修的权利，但不得危及建筑物的整体安全，更不得损害其他业主的合法权益。
第四十六条 业主或使用人进行装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第四十七条 业主或使用人因装饰装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由责任人负责修复或赔偿；业主委员会与物业服务企业应配合做好协调工作。
第四十八条 业主或使用人装饰装修房屋与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议包括以下内容：
（一）装饰装修工程的实施方案；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处理；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第四十九条 物业服务企业应当根据装饰装修管理服务协议的约定，对装饰装修活动进行管理工作。
业主和使用人在实施物业装饰装修活动中，应自觉接受物业服务企业的监督。
对违反装修规定的行为，物业服务企业应及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第五十条 物业在规定的保修期内的维修，按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定办理。超过保修期限的自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人负责。物业服务合同另有约定除外。
第五十一条 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新所需费用由责任人承担。
第六章 物业管理用房和共用设施设备
第五十二条 建设单位应当将物业管理用房和公建配套用房纳入建设配套项目计划，并在总体方案图中明确物业管理用房的地点、面积和用途。与新建物业同步设计、同步施工。
第五十三条 建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供不得低于物业管理区域房屋总建筑面积2‰的物业管理企业用房和业主委员会用房。房屋总建筑面积不足5万平方米的，物业管理企业用房建筑面积应不低于100平方米。
业主委员会用房应为不低于30平方米的地面上独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。
第五十四条 物业管理用房确权，在物业管理区域竣工验收合格后，依据建设行政主管部门的相关规定，房屋产权管理部门按“物业管理用房”统一办理新建房屋产权初始登记，由物业管理区域全体业主所共有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第五十五条 物业管理用房的所有权不得分割、转让、抵押。
第五十六条 业主委员会成立后，建设单位应将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会在保留必要的办公场所后，应全部提供给物业服务企业使用。
第五十七条 物业管理区域内的共用设施设备，是指住宅小区内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库和公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅物业单体共用部位、共用设施设备是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。
第五十八条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。
第五十九条 物业区域内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共同所有。但道路属于城镇公共道路的除外，绿地属于公共绿地或者明示属于个人的除外。
第六十条 物业管理区域内供水、供气、供电、通讯以及光纤网络等设施、设备的维修和管理，由相关公用事业单位自行负责。实行委托的，由被委托的物业服务企业按照委托协议的约定负责。
第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由泸州市建设行政主管部门会同泸州市财政部门依照国家有关规定制定。
第七章 法律责任
第六十二条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上建设行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，按照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十三条 物业服务企业聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的，由县级以上建设行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权的，由县级以上建设行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十五条 违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务机构或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务机构的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十六条 违反本办法规定，不移交有关资料的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十七条 违反本办法的规定，建设单位在物业服务区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十八条 违反本办法规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任，尚不够刑事处罚的，依法给予治安管理处罚。
第七十条 违反本办法的规定，建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附 则
第七十一条 本办法中有关用语的含义为：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内装饰等部位。
（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线及各类计量表具等设备。
（三）入住率是指从售房单位取得钥匙的业主所占的比率。
第七十二条 本办法自公布之日起30日后施行。2002年12月4日发布的《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》（市政府令第29号）同时废止。
宁波市除四害工作管理规定(2004年)
浙江省宁波市人民政府
宁波市除四害工作管理规定
（2003年12月30日宁波市人民政府第12次常务会议审议通过 2004年1月8日宁波市人民政府令第118号公布 自2004年3月1日起施行）
第一条 为控制和消除蚊、蝇、鼠、蟑螂（以下简称四害）等疾病媒介生物的危害，防止疾病传播，保障人民身体健康，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市市区建成区和各县（市）人民政府所在地的城市建成区。
镇（乡）集镇建成区可参照执行。
第三条 市和县（市）、区卫生行政部门为本行政区域除四害工作的行政主管部门。
市和县（市）、区爱国卫生运动委员会办公室（以下简称爱卫办）具体负责本辖区内除四害的日常管理工作。
市和县（市）、区疾病预防控制机构负责辖区内四害密度监测、防治技术指导工作，及时将辖区的四害密度监测情况和相关疫情通报同级爱卫办。
第四条 城市管理、农业、国土资源、建设、电信、电力、人防等管理部门应在各自的职责范围内，协同做好除四害管理工作。
文化、广播电视、教育等部门和各新闻单位应采取多种形式，广泛开展除四害的宣传教育工作。
第五条 市、县（市）、区和镇（乡、街道）设除四害监督员，除四害监督员由市和县（市）、区爱国卫生运动委员会聘任。
除四害监督员的职责如下：
（一）宣传除四害知识，检查指导本地区的单位、居民住户开展除四害工作。
（二）协助有关部门对所辖范围内的除四害工作进行监督管理。
（三）对违反本规定的行为提出处理建议。
第六条 除四害工作中用于宣传教育、组织发动、骨干培训、效益评价及社会性公共场所药械购置等事项的经费，应当按照属地管理的原则列入当地财政预算。
第七条 具体负责四害防治工作的单位按下列规定确定：
（一）城市主次干道、桥梁、地下通道、公共广场等城市公共区域由市容环境卫生管理机构负责；
（二）建筑物、构筑物或者设施、场所由产权人负责；产权人、管理人、使用人之间约定管理责任的，由约定的责任人负责；
（三）实行物业管理的居住区，由物业管理单位负责，尚未实行物业管理的居住区，由社区居民委员会负责，但责任区范围内的单位和住户应当按规定支付相应的费用；
（四）居住区外的街巷，由街道办事处或者镇人民政府负责；
（五）机关、团体、部队、学校、企事业单位及个体工商户的周边区域，由相关单位及个体经营户负责；
（六）各类市场、公共绿地、展览展销场（馆）等公共场所，由经营、管理单位负责；
（七）建设工地由建设单位负责，待建地块由产权单位负责；
（八）江、河、湖泊的水域，由管理单位负责；
（九）化粪池、储粪池、污水池，由产权单位负责。
责任不明确的区域和城乡接合部，由所在地爱卫办划定责任区，确定责任人。
第八条 除四害工作实行预防为主、专业队伍与群众防治相结合的方针，坚持以治本为主、标本兼治的原则，采取改造环境、控制四害孳生地为主，药械控制为辅的综合防治措施。
易招致或孳生四害的行业和场所，应当有完善的防范、杀灭措施，严格控制四害孳生、繁殖和扩散。
第九条 各单位、个体工商户和居民住户应有防鼠、灭鼠措施，采取堵洞、器械捕捉、毒杀等办法消灭老鼠。
第十条 各单位、个体工商户和居民住户应当妥善处理垃圾，严禁随地倾倒、堆放，并采取诱捕、拍打和毒杀等方法消灭成蝇。
易招致和孳生苍蝇的行业和场所，应落实防蝇、灭蝇措施，严格控制苍蝇孳生。
加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇。
第十一条 各单位、个体工商户和居民住户应整治各自责任范围内的蚊虫孳生地，运用生物、物理、化学等办法消灭幼虫和成蚊，水体和积水中不得孳生蚊幼和蛹。
第十二条 各单位、个体工商户和居民住户应保持室内外环境整洁，消除蟑螂栖息场所，积极运用各种方法杀灭蟑螂。
宾馆、旅店、饮食行业及食品生产、销售行业应达到无蟑螂标准。
第十三条 单位内部的除四害工作由各单位自行负责，也可委托四害防治机构进行，并按规定支付相应的费用。
第十四条 设立营业性的四害防治机构应当经工商注册登记，并应当符合下列条件：
（一）有固定的办公场所和独立的库房；
（二）有健全的服务制度、安全管理制度；
（三）有1名中级以上职称的卫生专业技术人员；
（四）有3名以上具备相应专业知识的从业人员。
第十五条 生产除四害药物的企业、个体工商户，必须按有关法律、法规的规定办理审批、注册手续。
第十六条 生产的除四害药物必须做到对防治的害虫高效，对人、家畜、家禽低毒，对环境低污染。
严禁生产、销售和使用国家禁止的灭鼠药物和杀虫剂。
第十七条 各单位和个体工商户的责任区域内有下列情形之一的，由卫生行政部门予以警告，责令限期采取必要防治措施，可对个体工商户可处50元以上500元以下的罚款，对单位可处200元以上2000元以下罚款：
（一）有活鼠、鼠尸或鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的；
（二）水体或积水孳生蚊幼和蛹的；
（三）加工、销售直接入口食品的场所有苍蝇的；
（四）有蟑螂、活卵鞘或蟑迹的。
第十八条 违反本规定第十四条的，四害防治机构不符合规定的条件或者擅自降低条件的，由卫生行政部门予以警告，责令限期改正，并可处500元以上5000元以下的罚款。
第十九条 违反本规定第十五条、第十六条的，由有关行政主管部门按照各自的职责依法予以查处。
第二十条 有关行政管理部门对违反本规定的行为，应当依法予以查处而没有依法查处的，市和县(市)、区爱国卫生运动委员会应当督促该机关依法查处；对拒不依法查处的行政机关，有权给予批评，并可提请本级政府或者该机关的上级机关处理。
第二十一条 本规定自2004年3月1日起施行。1997年8月21日市人民政府发布的《宁波市除四害管理规定》（市政府令第55号）同时废止。